2009/03/10
▼バードレポート メルマガ版 2009.3.10.
▼バードレポート ネット上での新規公開 (2007年2月分です) 担保不動産売却による保証債務履行が相続税対策になる 自己信託…資産を自社に残したままでの資金化が可能に ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ▼▼▼ 資産ビジネスのプロ向け バードレポート メルマガ版 ▼▼ バードレポート http://www.bird-net.co.jp/ ▼ 保険選びネット http://www.hoken-erabi.net/ ▼バードレポート メルマガ版 2009.3.10. ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ バードレポート ネット上での新規公開 (2007年2月分です) ●20070226… 種類株式…無議決権・社債類似・拒否権付き株式の相続評価 http://www.bird-net.co.jp/rp/BR070226.html 米国ネット検索のグーグルには二種類の株式があります。一般株 主がもつ普通株式と、創業者らがもつ特別株式です。特別株式は普 通株式の10倍の議決権があります。創業者らの持ち株比率はわずか でも、この特別株式のおかげで議決権の50％強を握っています。一 般株主が反乱を起こしても一般株主は経営陣をクビにできません。 さてこのような株式は日本でも発行できます。2006年に施行され た会社法では…… ……つまりグーグルの特別株式は日本で当然発行できるのです。 ●20070222… サッポロビル・REITのＭ＆Ａ・病院ファンド http://www.bird-net.co.jp/rp/TP070222.html 振り返れば、日本ビルファンド投資法人とジャパンリアルエステ イト投資法人が2001年9月にREITとして初公開しました。三井不動 産と三菱地所は「利益相反」との批判を恐れ、社名を出しませんで した。 しかしREIT公開4銘柄目の「オリックス」が自社名を前面に打ち 出し、それを皮切りに「東急」「野村不動産」「森トラスト」「阪 急」と堂々と名乗りはじめました。今思えば、三井不動産と三菱地 所はなんとREITに対して生真面目だったのでしょうか。 (全国賃貸住宅新聞2007.2.12.) 私募ファンドを抱える企業にとって、公開REITは喉から手がでる ほど…。グループ内の私募ファンド保有物件を公開REITに自由に売 れるからです。その後にREIT所有物件が値下がりしても、REITは所 詮他人の金、他人つまり投資家の損です。 ●20070219… 担保不動産売却による保証債務履行が相続税対策になる http://www.bird-net.co.jp/rp/BR070219.html ●20070215… REIT青田買い・定借広尾マンション http://www.bird-net.co.jp/rp/TP070215.html ●20070212… 法人向け不動産仲介は終焉…相続・引退・離婚の不動産市場 http://www.bird-net.co.jp/rp/BR070212.html 展開方法は様々でしたが、かつては都市近郊を中心として相続対 策を切り口としての、大口の地主さんを囲い込むビジネス展開が花 盛りでした。昔に戻って、地主さんへのきめ細かなフォローの時代 です。 相続が起これば遺産分割や相続税納税のために不動産売却は必須 です。地価下落時代は売却より物納が有利でしたから売買仲介ビジ ネスにはなりませんでしたが、現在では多くの場合に物納より売却 が有利です。 地主さんの信頼をつかめば必ず最初の相談がきます。一家族に30 年ごとに相続が起こるとすれば、資産家30家族を囲い込むことで年 に一度は大口売買仲介のチャンスが巡ります。もちろん相続対策ア パートの提案はいつでもできますし、これもビッグビジネスになり ます。 ただ法人仲介ビジネスのように即座に大きな売上には結びつきま せん。地主さんの信頼を得るための地道で面倒なビジネスです。そ の代わり信頼さえ得られればライバルを排除できます。 不動産仲介業だけでなく、不動産賃貸管理業や地場ゼネコンにと っても極めて魅力的なビジネス展開になります。ブランド力のない 地場中小企業にとってもやり方次第。地域に密着することで大手と 渡り合えます。 http://www.bird-net.co.jp/rp/SR961301.html ●20070208… 不動産取得税の功罪 ATO通信 http://www.bird-net.co.jp/rp/TP070208.html ●20070205… 自己信託…資産を自社に残したままでの資金化が可能に http://www.bird-net.co.jp/rp/BR070205.html 改正信託法は80年ぶりの大改正です。強烈な制度に「自己信託」 (法3条3号)があります。余りの強烈さに自己信託だけは施行が法律 の施行日(公布日から1年6ケ月以内)から更に一年先送りになります。 ……自社の財産区分に、特別に区切った「信託エリア」を概念的 につくって、自社固有の財産をそのエリアに移すと自社固有の財産 から自己信託の信託受託財産に変わると考えましょう。登記をする ことでエリア内で生じる責任をエリア内財産だけの限定責任とでき て、そのリスクから自社固有財産を守れます。そしてエリア内の財 産から利益を受ける権利を自己信託の信託受益権として譲渡等でき ます。 信託受益証券を発行すれば転々流通する有価証券と扱われ、複数 にも譲渡でき、対象不動産をエリア内に自社所有権として残したま ま証券化が完了します。 更に受益者は第三者でなく自社でも可能とも言われており、もし 可能であれば、委託者＝受託者＝受益者の信託が成立し、自己信託 してから受益権の買い手を捜せばいいことになります。 ……資本金一円会社設立より簡単。都合のいいときだけ「信託した 」。公正証書等で信託としても第三者チェックなし。ライブドアが 活用した投資事業組合よりももっと簡単に不明朗取引が可能になっ てしまいます。金融庁等はどう監督するのでしょうか。 ●20070201… 走った分だけ自動車保険。遺言信託を保険会社が売る http://www.bird-net.co.jp/rp/TP070201.html ------------------------------------------------------------ ○最近のＦＡＸ版バードレポート 20090226… グーグル不動産情報・不動産取引所・六本木バブル 20090223… 欠損金の繰戻還付改正…前年に払った法人税が戻ってくる ちょっとした知恵。銀行から借金返済のための任意売却を迫られ、 古くから所有する不動産を売却した。ただし銀行交渉の結果、売却 代金のうち1億円の法人税分は返済に充当せず留保してもらい納税 した。その銀行とは縁が切れた。さて、ありがたいことにその1億 円は1年後に税務署から繰戻還付で還付される…。いろいろ応用で きます。税務署を貯金箱代りに使います。他人からは見えずらい貯 金箱です。 20090219… 日本生命VS日本郵政ビル対決・キャシュバック住宅ローン 20080216… 農地の相続税納税猶予の改正…事情次第で農地貸付けも可 20090212 税務調査への協力も、事と次第によりけり！ATO通信 20090209… 税制改正…今年来年に土地を買えば将来の譲渡税が安くなる 1000万円の特別控除は「物件単位」でなく「人単位」です。6000 万円で買い、9000万円に値上がりし売却益3000万円が確実と考える のであれば、3人共有で買います。一人で買えば売却益3000万円で2 000万円へ課税です。3人各持ち分3分の1で買ったならば、一人一人 をみれば2000万円で買って3000万円で売却です。売却益は1000万円 で全額控除です。3人合計で見れば3000万円の控除となり、課税は ありません。 20090205… 15歳未満の死亡保険・紛争の目的の価額・小室哲哉プレゼント 20090202… ノンリコースローンの期限が次々到来。借り換えはどうなる。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 花粉との戦いを続けながら、予告していました「専門家登録検索 サイト」の新サイトの構築がヤマバを迎えています。ヤマバの作業 はシステムのバグ取りです。 バグ取りは本当につらい仕事です。システム上でどこが悪いか分 からないものの悪いところを探す作業、いろいろなデータを入力し たり変更したり削除したりと試します。このようなサイト構築では 必須の作業なのです。 つらいので、すぐ投げ出してしまいます。そしてどんどん遅れま す。システム開発をお願いしている会社さんからは「マダですか」 と矢のような催促。ああ、きつい。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ●このメールマガジンは月4回発行 第1週…最新の「バードレポート・トピックス」 (月8回発行する月2100円の有料FAXレポートのうちの1回分) http://www.bird-net.co.jp/rp/CP040002.html 第2週…バードレポート新規公開 第3週…専門家向け「3分で読む資産ビジネスＱ＆Ａ」 第4週…生命保険の情報「保険選びネット情報」 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ bird発行人：山浦邦夫 yamaura@bird-net.co.jp 〒160-0023 東京都新宿区西新宿7-15-8 ニッパンビル 株式会社バード財産コンサルタンツ TEL:03-5389-0988 FAX:03-5389-0933 ▼▼ バードレポート http://www.bird-net.co.jp/ ▼ 携帯バードレポート http://birdreport.jp/ ▼ 保険選びネット http://www.hoken-erabi.net/ ▼ 教えて保険ネット http://www.oshiete-hoken.net/ ▼ 保険の相談相手探し http://www.fp123.net/ ▼ 自動車保険選びネットhttp://www.hoken-erabi.com/ ▼ ホクシィ http://hoxi.jp/ ▼ ボクシィ http://boxi.jp/ ▼ ポクシィ http://poxi.jp/ ▼ プロネット http://www.guides.jp/ ────────────────────────────── 当メルマガの購読の購読・解除は、ご自身でこちらから出来ます。 まぐまぐ → http://www.mag2.com/m/0000083940.html ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
