2009/02/23
▼バードレポート「10年後の地価予想」2009.2.23.
▼バードレポート 専門家向け「3分で読む資産ビジネス」 「住宅の買い時」と「10年後の地価予想」と「不動産コンサル」 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ▼▼▼ 資産ビジネスのプロ向け バードレポート メルマガ版 ▼▼ バードレポート http://www.bird-net.co.jp/ ▼ 保険選びネット http://www.hoken-erabi.net/ ▼バードレポート メルマガ版 2009.2.23. ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ■「住宅の買い時」と「10年後の地価予想」と「不動産コンサル」 ●サププライム不況は サブプライム不況については野口由紀雄先生説で納得しています。 勝手に私が噛み砕くとこんなところでしょうか。 アメリカの住宅価格を値上がりで、住宅ローンという名の使途自 由ローンでアメリカは景気に沸いた。それでトヨタの車も売れた。 なんでそれほどに緩いローンが可能になったのかというとか。低金 利の円資金も大きな背景だ。つまり日本の低金利円安バブルのおか げだった。アメリカの住宅価格は5年前の水準にまで下がる。そこ まで需要は下がり続ける。5年かけて膨らんだものを短期間で潰そ うとするから、売上も給料も工場も会社も悲鳴を上げる。 アメリカでトヨタもキャノンも売れない。では中国需要があるか といっても、中国はアメリカに輸出するための資本財を日本から買 っている。中国もアメリカに輸出できなくなるのだから、日本の資 本財も確実に売れなくなる。資金の出し手である日本がサブプライ ムのお先棒をかつぎ、トヨタを売ってそのサブプライムで潤った。 だから一番ひどい目に合うのは日本だし、株価の下落率ナンバーワ ンが日本になるのも当然だ…、といったところでしょうか。 もうすぐ景気は明るくなるなんて言う見方も多いようですが、ど んなものでしょうか。個人的には無理に決まっているだろう、と思 っています。 ●「マイホーム買い時と思う？」バブルの記憶 2009年2月21日の日本経済新聞土曜版は「マイホーム買い時と思 う？」という特集。こういう特集はなつかしくなってしまいます。 前バブルの時代と同じです。 1989年末が東証の最高値で、90年3月に不動産総量規制ではじま り不動産価格は真っさかさまになります。不動産大不況をうけて、 国は国民に住宅ローンでマンションを買わせます。93年に「ゆとり ローン」開始です。5年間は返済が極端に少なく、6年目から急増し ます。5年もすれば景気も良くなり給料も上がっているだろう…。 サラリーマンに不動産を買わせることで景気回復させるのが国策で した。 この頃、マスコミに出現したのがこれと同じ「マイホーム買い時 と思う？」という特集でした。価格が高いか安いかどうなるかは誰 にもわからない。わかっているのは「昔はこの金額だった」という ことだけ。「何年前に比べてこんなに安くなった」という、高値覚 えしかないのです。だから買いたくなるのです。 そうして当時の世間知らずの若き新聞記者も「マイホーム買い時 と思う？」といった特集をしました。確かに昔より大幅安になった し、ゆとりローンもあるし…。 さて、今だから振り返ることができます。一番つらい思いをした のは「マイホーム買い時と思う？」といった特集の頃にマイホーム を買った人です。住宅価格は更に下がり続け、リストラ時代を迎え ます。住宅ローンを抱えたことで地獄の時代を過ごすことになりま した。その後はこんな記事すらなくなります。 93年の「ゆとりローン」同様に、2009年はローン控除大幅拡充で す。住宅販売現場では「ローン控除も拡大されるし、思いきって… 」などといった販売がされているのでしょう。 ゆとりローンの5年目は1998年です。1997年が山一證券破綻です。 まさに不況リストラのど真ん中で住宅ローン6年目を迎えて返済額 が急増しました。真面目に働き国策に乗ってマイホームを買った国 民が、破綻し自己破産をし一家離散し自殺していきました。 ゆとりローンの5年目にどんな改正がされたかご存知ですか。 リストラとローンに苦しむサラリーマンが自宅を売却して売却損 が出たならば、その赤字は3年間にわたって給与所得と通算する… つまり税金で売却損の一部を負担してくれるという、涙が出るほど サラリーマンに暖かい税制でした。ただし条件が付きました。新た に住宅ローンを組んで新たなマイホームを買った場合に限る、とい う条件です。フザケンナ！！。 デベロッパーにとっては涙が出るほどうれしい税制だったでしょ う。所詮、まじめな国民への扱いなんてそんなものです。国民のた めの住宅政策なんかではなく、国民は景気対策のためにマイホーム を買わす道具でしかないのです。 どれほどの自殺者や一家離散者をだしたのか。薬害エイズの厚生 省より、旧建設省がやった数の方が断然多いでしょう。そしてこの 改正を見れば確信犯だったとしか思えません。しかし厚生省とちが って誰ひとり大量殺人の罪として裁かれていません。 当レポート発行人は一般の住宅市場のことはよく分かりません。 だからマイホームの買い時について人にお伝えする自信などはあり ません。ただ、ここまで書いてきたようなことが昔あって、真面目 な国民がひどい目にあったとだけはお伝えできます。 ●10年後の地価予想 手元に前回のバブル崩壊直後の1990年の週刊読売の「緊急アンケ ート・専門家12人の徹底予想」なんていう記事があります。専門家 が5年後10年後の地価を予想していました。結果として、その後の1 0年間は地価は暴落し下り続けます。以下、専門家12名の答えから 抜粋です。 お名前は出しませんが、そうそうたる方々です。 「ここ１、２年は停滞するが、その後は絶対に上がる。」 「５年後、１０年後も間違いなく上がっているでしょう」 「５年後は横ばいで、１０年後はまた上昇するでしょう。」 「いまのままだと下がるとは思えない。５年後も１０年後も上昇 するだろう。」 「５年後は上がり、１０年後はさらに上がっているでしょう。」 「上がります。」 「５年後、１０年後で考えても、下がるとは考えられない。」 「１０年後の地価は現状程度の地価水準止まりか。」 「抜本的な土地政策が打ち出されない限り上がっていると思う。」 もちろん見事に当てている方々もいます。こちらはお名前をだし ましょう。 名東孝二氏 「下がっている。一時的には大暴落もありうる。」 長谷川徳之助氏 「地価は下がって当たり前。暴落の危険さえある。」 竹内宏氏 「１０年後は実質で現在の３分の１に下がっているでしょう。」 地価予想なんて、専門家でもそんなものです。だから慎重に。そ して安全策は「底値が見えるまでは買ってはいけない」です。 「底値が見えても」分かりませんね…。筆者個人的には5年前に 新築マンション底値だと思い新築を買いました。見事に底値でした。 それから上がりましたが、今値下がりに見舞われ、買い値を割ろう としています。 日本では住宅数が世帯数を上回っています。住宅は偏在していま すので、望む人の前に望まれるマイホームが不足しているのは事実 ですし、良質でリーズナブルな賃貸が不足しているのも事実です。 しかし住宅を争って奪い合う時代ではありません。資産形成として の住宅でなく住まいとしての住宅を見るのならば、自分のライフス タイルにあったものが無理なく変えるのならば、時期に問題なく買 い時です。でも資産形成としての自宅を考えるのなら、他人の声で の「買い時」「低金利」「税制」といった声に惑わされないことで しょう。 ●ドラッカーいわく 「『重要なのは、すでに起こった未来を確認すること』。経営学者、 ピーター・ドラッカーの遺訓だ。起こったこと、起きつつあること を凝視し、未来を探し出す。2009年の年頭、百年に一度と言われる 世界経済の変わり目に、この言葉をかみしめたい。」 (日本経済新聞 大機小機2009.1.6.) しかしそんなにやさしくはありません。そのピーター・ドラッカー は著書の「ネクスト・ソサエティ」では次のように書いています。 「われわれが気づいてさえいない未来の事象の流れとして、いかな るものがありうるか。ここで自信をもって予測できることは、未来 は予想しがたい方向に変化するということだけである。」 ●不動産コンサルには最高の時代 さて不動産ビジネスとして考えるのなら、話は一転します。 一人一人の不動産プロにとっては地価下落は最高です。ここ数年 のようななだらかな地価上昇時代はコンサルも難しい能力も必要あ りません、気合いで資金調達して、人間関係で物件を仕入れられれ ば、それが値上がりしてもうすります。資金調達ができる大手がつ よいだけです。 値上がりは莫大な富を生みますから、「コンサル」はフィーをと るためのビジネスではなくなり、資金調達のため物件仕入れのため の顧客サービスになり下がります。当然に一人一人のコンサルの価 値も低下します。 しかし大波乱期、右肩急落期は違います。ひとつの判断ミスで破 綻に追い込まれます。そのためにはプロの判断やコンサルの能力が 必要になります。「コンサル」そのものに高い価値とフィーがつく ようになります。工夫が価値を生みます。売り上げや年収も上がり ます。 前バブル崩壊は、不良債権ビジネスや証券化ビジネス、サービシ ングビジネス、格付ビジネス、破綻処理ビジネスといった、工夫が 勝負ビジネスが生まれました。 不動産分野でのコンサルを目指す人にとっては素晴らしい時期が いよいよ到来です。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ バードレポート・専門家プロネットご案内 ●資産ビジネスのプロと顧客を結ぶ「専門家プロネット」を昨秋に 運営開始しました。資産ビジネス分野で、専門家を探すネットユー ザがテーマと地域名、例えば「相続 ○○県」「遺言 ○○市」で、 検索すれば必ず「専門家プロネット」にたどり着くようになりまし た。検索結果(2月3日現在)は次です。前の数字がgoogleの検索順位、 後ろがyahooです。 「相続 横浜」ならgoogleは1位、yahoo3位です 相続 神奈川県 1 2 遺言 神奈川県 4 2 相続 横浜 1 3 遺言 横浜 2 2 相続 大阪府 1 6 遺言 大阪府 1 1 相続 愛知県 1 3 遺言 愛知県 2 1 相続 名古屋 7 2 遺言 名古屋 3 4 「土地活用 ○○県」「資産運用 ○○県」「企業再生 ○○県」で もほぼ同様の状況です。これらサイト経由でビジネスが成立します。 「専門家プロネット」はテーマごと11サイトで構成されています。 http://www.guides.jp/ ●確定申告の時期です。「確定申告 ○○県」で検索すると次のよ うになっています。例えば… 確定申告 神奈川県 1 4 相続税 神奈川県 2 14 確定申告 横浜 3 2 相続税 横浜 3 48 確定申告 大阪府 3 1 相続税 大阪府 1 4 確定申告 愛知県 1 3 相続税 愛知県 1 6 確定申告 名古屋 2 6 相続税 名古屋 4 35 1位や2位は国税庁だったり市役所だったりしますので、実質的には 1位のものも多くあります。これからの時期、確定申告に困った顧 客はこれらキーワードで税理士さんを探してきます。 昨秋の「専門家プロネット」の運用開始時には当レポートでも告知 し、その際に多くの方に登録頂きました。しかし、「確定申告サイ ト」だけがかなり遅れて運用開始しましたので、ほとんど告知をし ていません。その結果、検索順位は高いものの、登録者が少ないと いう状況になっています。 現時点では、上の検索結果の通り、ほとんどの都道府県で上位表示 を果たしています。完全無料ですので是非ともご登録ご活用くださ い。自社サイトで上位表示させるのは大変ですし、費用もかかりま す。 この「確定申告サイト」は「記帳代行 ○○県」や「相続税 ○○ 県」でも上位表示されています。 ●「なんで無料なのか」と問われました。ずっと無料でやってきて います。 「保険相談相手探し」サイトがこれらサイトの原型ですが、これは、 すでに５年以上も無料で運営してきた実績があります。 なんで無料か…「ネット事業者」による専門家検索サイトではなく 「専門家」による専門家検索サイトだからです。「専門家プロネッ ト」はサイト運営そのものに収益を求めませんし、課金システムも ありません。「専門家」と「ユーザ」の役に立ってもらいたいから です。「いつかサーバー代等の経費分ぐらいの収益を生めばいいな …」ぐらいは考えていますが。 もっと役に立てるように「ネット事業者」に負けないような新規の 専門家検索サイトも構築中です。 ●ご自分の県名で検索してみてください。 相続税対策・事業承継・債務整理・企業再生・会社設立・土地活用 ・借地借家・資産運用、といったビジネスキーワードと都道府県名 等でも検索してみてください。例えば「土地活用 神奈川県」「借 地借家 大阪府」。顧客はその検索結果から来ます。 「税理士 ○○県」「不動産コンサル ○○県」といったキーワード もGoogleならば、かなり上位に表示され、県によっては検索結果を 独占しています。 登録なさってみてください。自由に登録できます。集客ポイントは 「業務ＰＲ」「自己紹介」等のＰＲを丁寧にたくさん書くことです。 顧客はここから御社サイトに誘導されますが、その後は御社サイト の内容勝負です。 http://www.guides.jp/ 御社サイトトップページからリンクいただければサイト内で優先表 示する仕組みもあります。 前の数字がGoogle順位、後ろの数字がyahpo順位です。 資産運用 神奈川県 1 3 会社設立 神奈川県 10 5 資産運用 横浜 1 4 会社設立 横浜 18 18 資産運用 大阪府 1 1 会社設立 大阪府 4 7 資産運用 愛知県 1 1 会社設立 愛知県 5 1 資産運用 名古屋 2 5 会社設立 名古屋 15 39 企業再生 神奈川県 3 1 債務整理 神奈川県 6 3 企業再生 横浜 1 3 債務整理 横浜 12 38 企業再生 大阪府 2 2 債務整理 大阪府 1 14 企業再生 愛知県 2 3 債務整理 愛知県 9 7 企業再生 名古屋 1 2 債務整理 名古屋 10 50 土地活用 神奈川県 1 1 借地借家 神奈川県 1 2 土地活用 横浜 1 2 借地借家 横浜 1 2 土地活用 大阪府 1 1 借地借家 大阪府 1 1 土地活用 愛知県 1 1 借地借家 愛知県 1 1 土地活用 名古屋 2 5 借地借家 名古屋 1 2 以上は、意識しているキーワードです。それでもなかなか思いどう りに上位表示できないものもあります。 以下はもっとマニアックなキーワードを試してみました。運営側と してもほとんど意識していないキーワードです。特にヤフーを中心 に全然ダメなのもありますが、検索した順にそのまま公開します。 運営側にとっても結構意外なビジネスキーワードで上位表示ができ ています。 「相続放棄 神奈川県」とか「遺留分減殺 名古屋」は、ユーザが 困って、具体的に相談相手を探すキーワードでしょうね。 前の数字がGoogle順位、後ろの数字がyahpo順位です。 「−」は100位以下です。 相続放棄 神奈川県 1 1 遺留分減殺 神奈川県 1 1 相続放棄 横浜 3 6 遺留分減殺 横浜 3 13 相続放棄 大阪府 1 5 遺留分減殺 大阪府 2 2 相続放棄 愛知県 2 9 遺留分減殺 愛知県 1 3 相続放棄 名古屋 9 11 遺留分減殺 名古屋 3 8 過払い金 神奈川県 1 − 民事再生 神奈川県 1 11 過払い金 横浜 23 − 民事再生 横浜 4 65 過払い金 大阪府 2 − 民事再生 大阪府 2 9 過払い金 愛知県 7 − 民事再生 愛知県 2 18 過払い金 名古屋 28 − 民事再生 名古屋 8 − 助成金 神奈川県 12 − 賃貸管理 神奈川県 5 − 助成金 横浜 30 − 賃貸管理 横浜 9 − 助成金 大阪府 18 − 賃貸管理 大阪府 3 − 助成金 愛知県 7 − 賃貸管理 愛知県 2 37 助成金 名古屋 35 − 賃貸管理 名古屋 8 − ライフプラン神奈川県 2 24 建築設計 神奈川県 5 74 ライフプラン横浜 8 − 建築設計 横浜 12 − ライフプラン大阪府 4 13 建築設計 大阪府 6 70 ライフプラン愛知県 2 18 建築設計 愛知県 7 65 ライフプラン名古屋 9 42 建築設計 名古屋 17 − 資産税 神奈川県 2 14 記帳代行 神奈川県 1 1 資産税 横浜 8 23 記帳代行 横浜 5 9 資産税 大阪府 2 13 記帳代行 大阪府 1 3 資産税 愛知県 1 9 記帳代行 愛知県 3 1 資産税 名古屋 7 19 記帳代行 名古屋 8 11 「専門家プロネット」 http://www.guides.jp/ ・相続プロネット http://www.piaf.jp ・遺言プロネット http://www.shrek.jp ・事業承継プロネット http://www.fullage.jp ・債務整理プロネット http://www.kkcs.jp ・企業再生プロネット http://www.fleets.jp ・経営コンサルプロネットhttp://www.bizmax.jp ・会社設立プロネット http://www.bokkou.jp ・土地活用プロネット http://www.natmus.jp ・借地借家プロネット http://www.cubical.jp ・資産運用プロネット http://www.funds-sp.jp ・確定申告プロネット http://www.unkan.jp/ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ●このメールマガジンは月4回発行 第1週…最新の「バードレポート・トピックス」 (月8回発行する月2100円の有料FAXレポートのうちの1回分) http://www.bird-net.co.jp/rp/CP040002.html 第2週…バードレポート新規公開 第3週…専門家向け「3分で読む資産ビジネスＱ＆Ａ」 第4週…生命保険の情報「保険選びネット情報」 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ bird発行人：山浦邦夫 yamaura@bird-net.co.jp 〒160-0023 東京都新宿区西新宿7-15-8 ニッパンビル 株式会社バード財産コンサルタンツ TEL:03-5389-0988 FAX:03-5389-0933 ▼▼ バードレポート http://www.bird-net.co.jp/ ▼ 携帯バードレポート 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