2008/12/05
▼バードレポート メルマガ版 2008.12.5.
▼バードレポート トピックス ＲＥＩＴや在庫マンションの政府買い取り？ ＲＥＩＴの減損処理と税務特例 競売価格の設定は慎重に ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ▼▼▼ 資産ビジネスのプロ向け バードレポート メルマガ版 ▼▼ バードレポート http://www.bird-net.co.jp/ ▼ 保険選びネット http://www.hoken-erabi.net/ ▼バードレポート メルマガ版 2008.12.5. ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ●ＲＥＩＴや在庫マンションの政府買い取り？ 政府設立の銀行等保有株式取得機構は、銀行による持ち合い株式解 消のために大量の株式が一時に市場にあふれることでの株式相場下 落を回避するための受け皿として2001年に設立されました。銀行が 保有する株式を買い取りました。 さて厳しい金融情勢下でこの銀行等保有株式取得機構による株式買 い取りの再開が検討されています。 不動産証券化協会は、ＲＥＩＴ市場の再生に向けた施策として、銀 行等保有株式取得機構によるＲＥＩＴ投資口の買い取りを要請して います。 地方銀行などが保有するＲＥＩＴを機構が取得することで、投資口 価格の下支えを目指します。 銀行保有「株式」を買い取るのなら、銀行保有「ＲＥＩＴ投資口」 を買い取ってもいいのではないか、ということです。 (日刊不動産経済通信2008.11.27.) 日本住宅建設産業協会の神山理事長は、景気・雇用対策として、政 府与党に対し、マンション在庫の買い取りを想定した、政府による 不動産買い取りの枠組みづくりを提言要望しました。 政府が不動産業種からマンション在庫など、流動性が低下した不動 産を買い上げることで、内需の柱である住宅・不動産市場の下支え を効果につながる、と提言しています。 (日刊不動産経済通信2008.12.2.) かつて銀行等保有株式取得機構設立に際しては「銀行だけを救済す るのか」という声もありましたが、「株式持ち合い解消」には必要 となりました。今回のＲＥＩＴについては「価格下支え」と「地銀 救済」に必要ということのようです。 さて、日本のマンションデベロッパーもアメリカの自動車業界並み に政府依存となるのでしょうか。マンション在庫についての、国に 買い取ってほしいとの要望が始まりました。 ------------------------------------------------------------ ●ＲＥＩＴの減損処理と税務特例 ＲＥＩＴは法人税非課税であることで高利回り配当が可能になって います。その非課税のためには「税務上の利益の90％以上を配当す る」という条件があります。 注意すべきは「税務上の利益」と「会計上の利益」は違うというこ とです。 さて東京グロースリート投資法人が2007年8月に青森県八戸市で取 得した物件は2008年6月末でのＮＯＩ利回りはわずか2.9％です。鑑 定評価額が大幅減になる可能性があります。 大規模商業店舗にもメインテナントの退店や家賃の幅値下げがあり ます。収益還元価格で考えればテナントの解約や賃料大幅値下げは そのまま減損処理に結びつきます。 (プロパティマネジメント2008.12.) ＲＥＩＴの当期利益の平均は24億円です。 ここでは当期利益を20億円としましょう。 保有不動産価格が大幅下落すると、会計上において減損処理をしな くてはいけません。つまり売却損でなく、値下がり損を計上しなく てはいけません。もしも6億円の物件が半値になって、3億円の減損 をするとどうなるでしょうか。 会計上の利益は17億円になってしまいます。17億円全額を配当すれ ば「会計上の利益の100％を配当する」ことになります。しかし減 損、つまり値下がり損3億円は、普通なら税務上の損金にはなりま せん。会計上ではなく、税務上の利益については17億円ではなく20 億円のままです。17億円の配当では「税務上の利益の90％以上を配 当する」という条件をクリアできなくなります。それに減損処理を しなければ公認会計士が「ダメです」と言うでしょう。 解決法のひとつは減損が必要な不動産は決算前に売り払うことです。 値下がり損は税務上の損金にはならなくても、売却損は損金になり ます。そうすれば上記の例なら税務上の利益も17億円になります。 ------------------------------------------------------------ ●競売価格の設定は慎重に 東京地裁の競売対象物件ではマンションの割合が高く、築年数の浅 い物件に人気が集まります。 11月20日改札では新宿線菊川駅徒歩4分、築12年19坪のマンション に26本の入札が集まりました。 売却基準価格1876万円で落札は2364万円です。上乗せ率約26％です。 今年上半期の平均上乗せ率は41％、今回のように大量の入札があっ ても落札価格はより慎重になっています。 (週刊住宅2008.12.1.山田純男氏) ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ □バードレポート？ バードレポートは１ケ月に8回(うち4回はバードレポートトピッ クス版・各Ａ４サイズ１枚)発行しています。あわせて月2100円のF AXによる資産ビジネスの専門家向けレポートです。 バードレポート http://www.bird-net.co.jp/ 見本紙と申込書はＦＡＸ情報ボックスから取り出せます。ＦＡＸ からお電話いただければ、そのＦＡＸへ自動的にお送りします。ま たお電話から電話いただければご指定のＦＡＸに自動的にお送りし ます。電話番号03-5972-9569へお電話いただき、メッセージに従っ てください。送付先のＦＡＸ番号を指定することもできますので、 ＦＡＸから電話するのでなく通常の電話からお電話ください。途中 でボックス番号を聞かれますが、ボックス番号は「1番」です。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ □携帯メルマガ「携帯バードレポート・25ケ月前」 週2回、バードレポートのバックナンバーをあなたの携帯へ送り ます。 週2回早朝にあなたの携帯電話宛てにメールを配信します。その メールには携帯電話対応ホームページへのリンクがあり、そこで25 ケ月前のレポートを読めます。 つまり朝の通勤中で勉強ができるわけです。そういうご要望に応 えての新しいメルマガです。バードレポートは25ケ月前のものであ っても、役に立ちますよ。通勤電車の中で確実にレベルアップがは かれるわけです。 携帯電話の画面ですから、狭い画面ですが、慣れれば大丈夫。そ して携帯メールでなくパソコンメールでも購読できます。 携帯電話からも直接登録できます。携帯対応の新規サイトを用意 しています。是非ともご利用ください。 http://birdreport.jp/ http://mini.mag2.com/pc/m/M0038749.html 次は6月16日分の「携帯バードレポート」です。わずか6行だけの メールです。携帯電話向けメルマガですが、パソコンでも購読でき ます。 (------携帯メルマガはここから------) Bird Report 25ケ月前 年金受給権の評価…変額年金での相続税対策 発行日20040517 http://birdreport.jp/rp/BR040517.html 登録・解除 http://birdreport.jp/r2.html (-----ここまで-----) ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ●このメールマガジンは月4回発行 第1週…最新の「バードレポート・トピックス」 (月8回発行する月2100円の有料FAXレポートのうちの1回分) http://www.bird-net.co.jp/rp/CP040002.html 第2週…バードレポート新規公開 第3週…専門家向け「3分で読む資産ビジネスＱ＆Ａ」 第4週…生命保険の情報「保険選びネット情報」 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ bird発行人：山浦邦夫 yamaura@bird-net.co.jp 〒160-0023 東京都新宿区西新宿7-15-8 ニッパンビル 株式会社バード財産コンサルタンツ TEL:03-5389-0988 FAX:03-5389-0933 ▼▼ バードレポート http://www.bird-net.co.jp/ ▼ 携帯バードレポート http://birdreport.jp/ ▼ 保険選びネット http://www.hoken-erabi.net/ ▼ 教えて保険ネット http://www.oshiete-hoken.net/ ▼ 保険の相談相手探し http://www.fp123.net/ ▼ 自動車保険選びネットhttp://www.hoken-erabi.com/ ▼ ホクシィ http://hoxi.jp/ ▼ ボクシィ http://boxi.jp/ ▼ ポクシィ http://poxi.jp/ ▼ プロネット http://www.guides.jp/ ────────────────────────────── 当メルマガの購読の購読・解除は、ご自身でこちらから出来ます。 まぐまぐ → http://www.mag2.com/m/0000083940.html ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
