▼バードレポート　メルマガ版　2008.7.4. [まぐまぐ！]

2008/07/04

▼バードレポート　メルマガ版　2008.7.4.

▼バードレポート　トピックス
　スルガコーポレーションが民事再生法申請
　新興不動産会社に対する市場の動揺
　不動産売買の不成立が相次ぐ
　安くなればマンションは売れる？
　バブル戦士たち
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●スルガコーポレーションが民事再生法申請

　スルガコーポレーションが6月25日に民事再生法申請となりまし
た。同社はその2日後の6月27日に株主総会を迎えています。そこで
の事業報告書には次のようにありました。

　「当連結会計年度の売上高は1,258億77百万円（前連結会計年度
比55.8％増）、営業利益は229億47百万円（同52.2％増）、経常利
益は197億74百万円（同51.6％増）、当期純利益は78億62百万円（
同2.4％増）となりました。」

　業績そのものは絶好調だったのです。3年前の平成17年3月期に比
べたところ、売上2.2倍、経常利益4.5倍、純資産は2.7倍へと急拡
大していました。

　しかし反社会的勢力との関係が嫌気され新規融資はストップ、保
有不動産の売却もままならず、6月末期日の支払い債務の目途がつ
かなくなりました。

　「6月末から、体力と資産のない新興デベロッパーの経営破綻が
続出する」というシナリオがまことしやかにささやかれているとい
うことです。
(週刊ダイヤモンド2008.7.5.)

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●新興不動産会社に対する市場の動揺

　スルガコーポレーションの社債格付けは一気に下げられていまし
た。

　日本格付研究所は、「ＢＢＢ」だった同社社債格付を3月4日、3
月7日と下げ続け、5月29日には「ＢＢ－／ネガティブ」へと下げ、
5月30日には一気に5段階下げて、「ＣＣＣ／ネガティブ」へとしま
した。

　5月30日には同時に東証上場のゼファーについても「ＢＢＢ－」
から「Ｂ＋／ネガティブ」へと一気に4段階下げています。ゼファ
ーの100％子会社デベロッパーが破産手続きを開始したからです。

　市場に不安が広がり新興不動産会社の債券が一気に売られます。
そのため本格付研究所は6月2日に各新興不動産会社について緊急レ
ビューまでも実施までしました。市場の動揺は収まっていません。
(日経ビジネス2008.6.23.)

　「オリックスは2008年中に国内の不動産物件に合計3000億円を投
資することを決めた。都市部のオフィスビルやマンションの割安感
が強まったと判断…」(日経2008.6.29.)

　「日本の不動産は魅力的だ。我々の投資は借り入れに大きく依存
していないので、（サブプライムの影響で価格が下がっている）現
状は好機ととらえている。」世界最大級の不動産投資会社ラサール
も対日不動産等を拡大します。(日経2008.6.24.)

　不動産価格急落と一部不動産会社やファンドの破綻を前提として、
日本の不動産市場への投資資金が続々と集まってきています。

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●不動産売買の不成立が相次ぐ

　都市再生機構が5月16日に実施した港区南青山の2500平米土地の
入札には3者が参加しましたが、いずれも売却予定価格に達しませ
ん。23日に再入札しますが1社のみ参加で予定価格に届きませんで
した。

　大阪道頓堀の角座を有する松竹は52億円で売却を予定していまし
たが、購入を予定していたインド企業は6月に仲介会社を通じてキ
ャンセルです。

　大阪市が有する浪速区のフェスティバルゲートの売却先に決まっ
ていた韓国系企業は売買契約を打ち切りました。大阪市は入札保証
金2億6000万円を没収し8億円余の違約金も請求します。

　ジャパンシングルレジデンス投資法人は、京都の賃貸マンション
について売買契約に盛り込んでいた条項によりキャンセルしました。
融資によって取得資金11億円を調達する予定だったが、金利が予想
外に高かったからという理由です。
(日経不動産マーケット情報2008.7月号)

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●安くなればマンションは売れる？

　2008年5月の首都圏新築マンション初月契約率が10ケ月ぶりに70
％を突破しました。
特に千葉県では84.3％です。首都圏全体の平均価格は4821万円、前
年同月比で0.4％上昇です。しかし千葉県だけを見ると3111万円で2
1.1％下落です。

　人気エリアでの供給が少なければ平均価格は下がりますが、人気
エリアで数多く供給されたにもかかわらず大きな下落です。1平米
あたりの分譲単価は2004年年間と同水準の「旧価格」まで戻してい
ます。

　若い世代の購入希望者を中心に、購入意欲は決して衰えていない
のであり、最近の高い価格についていけないだけのようです。
(不動産経済FAX-LINE 2008.6.25.)

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■バブル戦士たち

　20年前の不動産バブルを戦ったバブル戦士は、現在の不動産マー
ケットをじっと見つめています。昔の経験が多少役に立ちそうです。
ただバブル戦士も多くが50代以上、「寝たふり」組が多いようです
が。

　資金調達力がある大手不動産と海外ファンドは新たな資金調達を
行い現金を山ほど抱えて、価格急落を待っています。大手ＲＥＩＴ
はここ数カ月で多額の公募増資を行っています。

　「やっと大手の時代」。これまでは名前も聞いたことのない新興
ファンドに物件を取られましたから。

　過去数年で多額の不動産を仕入れた新興ファンド会社にはバブル
戦士は皆無のところも多く、イケイケドンドンしか知らない若いプ
レーヤーばかり。かじ取りは難しいでしょう。

　かじ取りをひとつでも間違えると、そこには大手不動産と大手Ｒ
ＥＩＴと海外ファンドが大きく口を開けて待っています。

　資金をたくさん抱えた多数の買い手の存在が前回不動産バブルと
の最大の違いです。これら口を大きく開けた買い手がたくさんいま
すから、前バブルのような壮絶で悲惨な下落相場はないようです。
(トピックス版2008.06.19より)

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●「保険の相談相手探し」がドメイン移転しました。

　「FP」のサイトというより「保険プロ」のサイトになりましたの
で実態に合わせてドメインを変更しました。
　もちろん純粋保険プロでなく純粋ＦＰの方もどうぞ御利用下さい。

　旧　http://www.fp123.net/
　新　http://www.hoken-pro.net/

　「保険の相談相手探し」については新ドメインで
　検索エンジンによりかかるように工夫していきます。

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　このメルマガで第三週は…専門家向け「3分で読む資産ビジネス
Ｑ＆Ａ」ですが、今月はお休みしてしまいました。
　副都心線の開通初日に早起きして乗ったりして疲れてしまったよ
うです…。
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□バードレポート？
　バードレポートは１ケ月に8回(うち4回はバードレポートトピッ
クス版・各Ａ４サイズ１枚)発行しています。あわせて月2100円のF
AXによる資産ビジネスの専門家向けレポートです。
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　見本紙と申込書はＦＡＸ情報ボックスから取り出せます。ＦＡＸ
からお電話いただければ、そのＦＡＸへ自動的にお送りします。ま
たお電話から電話いただければご指定のＦＡＸに自動的にお送りし
ます。電話番号03-5972-9569へお電話いただき、メッセージに従っ
てください。送付先のＦＡＸ番号を指定することもできますので、
ＦＡＸから電話するのでなく通常の電話からお電話ください。途中
でボックス番号を聞かれますが、ボックス番号は「1番」です。
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□携帯メルマガ「携帯バードレポート・25ケ月前」

　週2回、バードレポートのバックナンバーをあなたの携帯へ送り
ます。

　週2回早朝にあなたの携帯電話宛てにメールを配信します。その
メールには携帯電話対応ホームページへのリンクがあり、そこで25
ケ月前のレポートを読めます。

　つまり朝の通勤中で勉強ができるわけです。そういうご要望に応
えての新しいメルマガです。バードレポートは25ケ月前のものであ
っても、役に立ちますよ。通勤電車の中で確実にレベルアップがは
かれるわけです。

　携帯電話の画面ですから、狭い画面ですが、慣れれば大丈夫。そ
して携帯メールでなくパソコンメールでも購読できます。

　携帯電話からも直接登録できます。携帯対応の新規サイトを用意
しています。是非ともご利用ください。

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http://mini.mag2.com/pc/m/M0038749.html

　次は6月16日分の「携帯バードレポート」です。わずか6行だけの
メールです。携帯電話向けメルマガですが、パソコンでも購読でき
ます。

(------携帯メルマガはここから------)
Bird Report 25ケ月前
年金受給権の評価…変額年金での相続税対策
発行日20040517
http://birdreport.jp/rp/BR040517.html
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(-----ここまで-----)
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