資産ビジネスのプロ向け　バードレポート　メルマガ版 [まぐまぐ！]

2008/04/04

▼バードレポート　メルマガ版　2008.4.4.

▼バードレポート　トピックス
　大学生への仕送り額と家賃の推移
　ノンリコースローンの貸付審査はリコース風？
　信用力があれば資金にはこまらない
　大手REITは相次ぎ公募増資
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●大学生への仕送り額と家賃の推移

　首都圏の私立大学生への親からの仕送り額は減少の一途をたどっ
ています。

　首都圏17の私立大学短大に2007年に入学した新入生を対象にした
東京地区私立大学教職員組合連合会の調査結果によると、6月にお
ける平均仕送り額は9万5900円で前年の9万9200円を下回り過去最低
になっています。1994年は13万4900円でしたから13年間で2割以上
のマイナスになっています。

　なお家賃は1996年には56,400円でした。それが2004年61,300円に
まで毎年上昇を続けました。それからは下落上昇を繰り返し、前年
は60,100円だったのが59,200円に下落しました。

　仕送り額に占める家賃の割合は61.7％で、仕送り額から家賃を差
し引いた差額は3万6700円です。1996年には割合は45.3％、差額は6
万8000円でした。学生の生活は厳しくなっています。

　仕送り額の推移と家賃の推移はあまり相関関係はないようです
ね。(私立大学新入生の家計負担調査2007年度，全国賃貸住宅新聞
2008.3.24.)

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●ノンリコースローンの貸付審査はリコース風？

　モルガンスタンレー証券の大室氏に対するインタビュー記事で
す。

　不動産マーケットはそれ程悲観ではないが「ただ一つ心配なの
が、資金調達の環境だ。レンダーサイドの質への逃避行動が見られ
る。例えばノンリコースローンでもオリジネーターの顔を見ながら
貸す。事実上リコースローンに近いようなプライシングで貸し出し
ている傾向が強い。こうした傾向からバランスシートの良い企業が
相対的に強くなっている。」(週刊住宅2008.3.25.)

　ノンリコースローンは「借り手の信用」ではなく「物件の信用」
に対して融資すると教科書には書いてあるはずです。

　しかし物件の信用ではなく誰に貸すのかが重要になってきている
ということです。中小の不動産会社や私募ファンドには厳しい時期
です。

　私募不動産ファンドに関する実態調査を住信基礎研究所が行いま
した。融資の貸し手が私募不動産ファンドにたいしてどのような姿
勢なのか「消極的」が73％で、1年前の29％から2.5倍増です。

　「積極的」は2％、「変化はない」25％、残り73％が「消極的」
です。(日刊不動産経済通信2008.3.24.)

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●信用力があれば資金にはこまらない

　三菱商事ユービーエスリアルティの廣本社長へのインタビュー記
事。「ファイナンス状況に変化はあるか？」「日本のメガバンクか
ら借入を行っているため、問題はない」とのことです。(日刊不動
産経済通信2008.3.21.)

　調べたところこの三菱商事ユービーエスリアルティが運営する日
本リテールファンド投資法人は3月31日に中国銀行や三菱東京UFJ等
から442億円の借入をしています。利率は1.13917％。また同じくこ
の会社が運営する産業ファンド投資法人も2月29日に三菱東京UFJ等
から400億円の借入を行い、利率は1.209170％です。いずれも資産
取得資金です。

　確かに「日本のメガバンクから借入を行っているため、問題はな
い」ような状況のようです。

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●大手REITは相次ぎ公募増資

　日本ビルファンド投資法人は2月4日に397億円、ジャパンリアル
エステイト投資法人は3月12日に329億円を公募増資で調達しまし
た。野村レジデンシャル投資法人も2月13日に125億円です。

　REIT価格低迷中の増資で、一般事業法人であれば「なんでこのタ
イミングで？」と言われて当然です。

　さて中小不動産ファンド等に対する融資環境が厳しくなり、不動
産価格は急落しています。この時期に物件を買えるのは資金の心配
なしで買えるところです。だからこの状況下で公募増資を行い物件
の取得余力を拡大します。競争なしで優良物件を叩いて買える千載
一遇のチャンスととらえているのでしょう。一方で、大手不動産会
社などの有力スポンサーを持たないREITには公募増資をする余力な
どありません。

　日本ビルファンド投資法人は「取得余力は1200億円ほどあり、今
後もいい物件が出れば積極的に取得していく」そうです。(日経ヴ
エリタス2008.3.23.)

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■小田急ロマンスカーＭＳＥが地下鉄乗入3月15日運転開始
http://www.odakyu.jp/romancecar/mse/index.html

　初日3月15日におつきあいで乗ってきました。

　いつもよく使う東京メトロの地下鉄ですが、その地下鉄路線内
を、ロマンスカーの指定席に乗って、ビール片手に走り抜ける感覚
は不思議な感覚です。

　今回は北千住から乗りましたが、豊洲発のロマンスカーがありま
す。有楽町線から千代田線を抜けて小田急線に入っていきます。つ
まり東京メトロの連絡線を走りぬけるようです。これは乗ってみな
いと…。

■日暮里舎人ライナー3月30日開業
http://www.kotsu.metro.tokyo.jp/nippori_toneri/index.html
■横浜市市営地下鉄グリーンライン 3月30日開業
http://www.city.yokohama.jp/me/koutuu/greenline/
■大井町線 3月28日急行運転開始
http://www.tokyu.co.jp/railway/oimachi-kyuko/index.html

　3つまとめて3月30日におつきあいで乗ってきました。疲れました。

　日暮里(にっぽり)舎人(とねり)ライナーは、お台場の「ゆりかも
め」同様のタイヤで走る「新交通」です。運転席に運転手がいない
のも同じ。駅のホームにしばらく並び一番前の運転席の位置に陣取
りました。結構上り下りがあって、時々ジェットコースター感覚に
なります。「ゆりかもめ」にはない感覚です。

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クス版・各Ａ４サイズ１枚)発行しています。あわせて月2100円のF
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からお電話いただければ、そのＦＡＸへ自動的にお送りします。ま
たお電話から電話いただければご指定のＦＡＸに自動的にお送りし
ます。電話番号03-5972-9569へお電話いただき、メッセージに従っ
てください。送付先のＦＡＸ番号を指定することもできますので、
ＦＡＸから電話するのでなく通常の電話からお電話ください。途中
でボックス番号を聞かれますが、ボックス番号は「1番」です。
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□携帯メルマガ「携帯バードレポート・25ケ月前」

　週2回、バードレポートのバックナンバーをあなたの携帯へ送り
ます。

　週2回早朝にあなたの携帯電話宛てにメールを配信します。その
メールには携帯電話対応ホームページへのリンクがあり、そこで25
ケ月前のレポートを読めます。

　つまり朝の通勤中で勉強ができるわけです。そういうご要望に応
えての新しいメルマガです。バードレポートは25ケ月前のものであ
っても、役に立ちますよ。通勤電車の中で確実にレベルアップがは
かれるわけです。

　携帯電話の画面ですから、狭い画面ですが、慣れれば大丈夫。そ
して携帯メールでなくパソコンメールでも購読できます。

　携帯電話からも直接登録できます。携帯対応の新規サイトを用意
しています。是非ともご利用ください。

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メールです。携帯電話向けメルマガですが、パソコンでも購読でき
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Bird Report 25ケ月前
年金受給権の評価…変額年金での相続税対策
発行日20040517
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(-----ここまで-----)
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