▼バードレポート　メルマガ版　2008.3.19. [まぐまぐ！]

2008/03/19

▼バードレポート　メルマガ版　2008.3.19.

▼バードレポート　専門家向け「3分で読む資産ビジネス」
　不動産投資…ラブホテル投資…ラブホテル進化論
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●不動産投資…ラブホテル投資…ラブホテル進化論

　不動産賃貸は期間が短くなるほど、経営能力が問われます。その
一方で期間が短くなればなるほど収益が大きくなります。

　期間50年の定期借地権で土地を貸せばリスクはありませんが収益
はそこそこです。建物を建てて20年間の一括賃貸にすれば、収益は
よくなるでしょう。しかし2年ごと更新のこまめな賃貸住宅経営の
方が大変ですが、収益は更に大きくなるのが普通です。

　更にマンスリー、ウィークリーになります。入退室管理は面倒に
なり、ノウハウが必要になりますが、収益は更に大きくなります。
そして1日単位にたどり着くとホテルビジネスです。

　もっともダヴィンチ・アドバイザーズの金子社長は月刊プロパテ
ィマネジメント2006.5月号のインタビュー記事で次のように言って
いますが。

　「……実はホテル経営は難しくなく、アパートよりも少し難易度
が高いレベルだと思います。チェックイン・チェックアウト、ベッ
ドメイキング、メイドサービスだけの非常に経営がシンプルなビジ
ネスといえるのです。」

　ホテルといってもビジネス・シティ・ロードサイド・旅館と色々
あります。

　究極はラブホテルビジネスのようです。通常のホテルビジネスは
1日1回転ですが、ここは2時間とか3時間単位のビジネスですから、
うまくすれば一日に何回転もします。まさに経営次第で、うまく回
せば利益は膨大です。人気がでれば大儲け。しかしさびれたなら…。

　ラブホテルは不動産投資の中でも高難度です。さらにそれ以前に
ファイナンスがとてもつきづらい。つまり自己資金が確保できない
とできません。最近はラブホテルの証券化事案も見られるようにな
りました。ある不動産証券化事案ではデットについて年8％で募集
していました。それでも十分に利益が見込めるのでしょう。

　ラブホテルやモーテルは最近は減少しています。1985年に3842軒
あったものが2004年には2084軒になっています。ただしこれは風営
法で警察が管理している件数です。

　食堂やロビーを備えて、回転ベットがなく、横臥している人の姿
態を映す鏡がない等ならばこのラブホテルには該当しません。その
ために新宿の歌舞伎町でも渋谷の丸山町でも新しいきれいなラブホ
テルはどれもこの規定でのラブホテルには該当していないはずです。

　つまりラブホテルに該当しないようにラブホテルは設計され作ら
れます。いわゆるラブホテルかどうかは現地にいかないとわからな
いようです。だから本当に減っているのか増えているのかは誰にも
わかりません。

　bird発行人は「投資用分譲ラブホテル」の販売支援をししていた
ことがあります。融資さえつければフィーが入るのに…ちゃんとし
た投資家なのにどの金融機関からもお金を出せなかったという辛い
記憶があります。

　竣工したラブホテルの全室すべてを販売に先立って見てまわりま
したが、すべての部屋が普通のホテル風でした。今の新宿の歌舞伎
町裏のホテル街の建物もどこもきれいなものばかりです。

　文春新書「ラブホテル進化論」金益見著。767円。なんと女子大
学院生の博士論文が元になったラブホテル研究論です。ひとりでラ
ブホテルに行って追い返されたりと、苦労した実証的研究の成果で
す。
http://www.amazon.co.jp/exec/obidos/ASIN/4166606204/zeroba-22
文春新書「ラブホテル進化論」金益見著　767円

　不動産投資の観点からは多くは書かれていませんが、顧客のニー
ズに対応した不動産活用はどうするのか…ラブホテルに限らず不動
産活用を考える方にはお勧めの一冊です。

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　バードレポートは１ケ月に8回(うち4回はバードレポートトピッ
クス版・各Ａ４サイズ１枚)発行しています。あわせて月2100円のF
AXによる資産ビジネスの専門家向けレポートです。
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　見本紙と申込書はＦＡＸ情報ボックスから取り出せます。ＦＡＸ
からお電話いただければ、そのＦＡＸへ自動的にお送りします。ま
たお電話から電話いただければご指定のＦＡＸに自動的にお送りし
ます。電話番号03-5972-9569へお電話いただき、メッセージに従っ
てください。送付先のＦＡＸ番号を指定することもできますので、
ＦＡＸから電話するのでなく通常の電話からお電話ください。途中
でボックス番号を聞かれますが、ボックス番号は「1番」です。
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□携帯メルマガ「携帯バードレポート・25ケ月前」

　週2回、バードレポートのバックナンバーをあなたの携帯へ送り
ます。

　週2回早朝にあなたの携帯電話宛てにメールを配信します。その
メールには携帯電話対応ホームページへのリンクがあり、そこで25
ケ月前のレポートを読めます。

　つまり朝の通勤中で勉強ができるわけです。そういうご要望に応
えての新しいメルマガです。バードレポートは25ケ月前のものであ
っても、役に立ちますよ。通勤電車の中で確実にレベルアップがは
かれるわけです。

　携帯電話の画面ですから、狭い画面ですが、慣れれば大丈夫。そ
して携帯メールでなくパソコンメールでも購読できます。

　携帯電話からも直接登録できます。携帯対応の新規サイトを用意
しています。是非ともご利用ください。

http://birdreport.jp/
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　次は6月16日分の「携帯バードレポート」です。わずか6行だけの
メールです。携帯電話向けメルマガですが、パソコンでも購読でき
ます。

(------携帯メルマガはここから------)
Bird Report 25ケ月前
年金受給権の評価…変額年金での相続税対策
発行日20040517
http://birdreport.jp/rp/BR040517.html
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(-----ここまで-----)
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