資産ビジネスのプロ向け　バードレポート　メルマガ版 [まぐまぐ！]

2008/03/12

▼バードレポート　メルマガ版　2008.3.12.

▼バードレポート　ネット上での新規公開　(2006年2月分です)
　賃料減額請求が困難なサブリース契約はどのような類型か
　土地を分割相続か共有相続するかで相続税が大きく変わる
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バードレポート　ネット上での新規公開　(2006年2月分です)

●20060227…
賃料減額請求が困難なサブリース契約はどのような類型か
http://www.bird-net.co.jp/rp/BR060227.html

最高裁判決では「サブリース契約であっても賃料減額請求は可能」
という部分に注目が集まり、住友不動産の勝ちとも言われましたが、
この金額から見ると、住友不動産の負けのようです。和解において
は「様々な事情」を考慮することで金額が定まったのでしょう。

つまり「一定のサブリース契約においては、賃料減額請求は可能な
ものの、減額できる金額はわずか。」ということが結論のようです。

最高裁判決では、この事案は、不動産賃貸等を目的とする会社が転
貸事業を行うために締結したもので、当事者間において賃貸期間、
当初賃料及び賃料の改定等において協議を調え、その結果を前提と
した収支予測の下に、敷金の預託を受け、金融機関から融資を受け
て建築したものであり、このようなサブリース契約については、値
下げ幅は事情を考慮しなくてはいけない、としています。この類型
のサブリースでは賃料減額はわずかのことがある、という結論です。

賃料減額請求が可能か否かは、3つに分かれたようです。
(1)一般のアパート賃貸のように当然に認められるもの。
(2)このサブリース契約のように、認められるものの契約時の様々
な事情も考慮するもの。
(3)定期借家契約のように特約で排除されたもの。

●20060223…
13年ぶりの独身寮・50年住宅ローン・国税庁と社会保険庁
http://www.bird-net.co.jp/rp/TP060223.html

●20060220…
土地を分割相続か共有相続するかで相続税が大きく変わる
http://www.bird-net.co.jp/rp/BR060220.html

●20060216…
表参道ヒルズがオープン・高額賃貸住宅ファンド/トピックス版
http://www.bird-net.co.jp/rp/TP060216.html

●20060213…
値上がり見込みの不動産や株式…法人所有から個人所有へ
http://www.bird-net.co.jp/rp/BR060213.html

もし現在の「役員社宅」について今後値上がりするという前提にた
ち、将来に売却の可能性があるのなら、今のうちに今の時価で個人
が会社から買い取ることを検討しましょう。

そうすれば買い取り以降の将来売却までの値上がり益3000万円まで
が非課税になります。

もちろん法人税課税の有無や登録免許税・不動産取得税を考慮しな
くてはいけませんが。

マイホームばかりでなく、一般の不動産についても、個人が長期(5
年超)所有となれば現在の譲渡税率は20％で、法人での税率よりも
低く済みます。

もし将来売却予定があるのならこの場合も検討対象です。

上場株式の値上りが続いています。株式売却益課税も法人個人では
大きな違いがあります。

他に株式売却損益がないとすれば、値下がり売却損は個人なら切捨
てですが、法人なら他の事業の利益と通算できます。

値下がり確実の上場株式は即売却が一番いいのは当然です。しかし
保有継続の事情があったなら、個人所有よりも法人所有の方が有利
なのです。

ところが値上がり売却益への課税となると事情が変わります。

個人が上場株を証券会社を通し2007年まで売却なら税率わずか10％。
その他非上場株でも税率は20％で済みます。それが黒字法人が所有
していての売却益となれば約40％となります。

現在法人が所有中で、今後の値上がりが期待できる売却予定上場株
式は、今のうちに今の時価で法人から個人に売却しておけば税務で
は有利です。

新規上場やＭ＆Ａも急増しています。将来上場や売却が期待できる
株式についても同様です。

ポイントは「現在の時価」で法人から買い取ることです。時価と違
えばその差額に対し課税が生じます。また土地の時価は路線価では
なく実勢時価です。

実務の注意点は、根拠と説得力のある「現在の時価」を算定しその
金額で売買することです。

●20060209…
評価額アップ直前の贈与　ATO通信/トピックス版
http://www.bird-net.co.jp/rp/TP060209.html

●20060206…
不動産関連業界の取り仕切りは国土交通省から金融庁へ？
http://www.bird-net.co.jp/rp/BR060206.html

●20060202…
貸しビル市場は絶好調・ＦＰ資格取得推進/トピックス　
http://www.bird-net.co.jp/rp/TP060202.html

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080204…
銀行員の「必要ならまたお貸ししますから」をどう考える？

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携帯保険契約・事業承継センターに20億円の予算

080211…
宅建業者や職業専門家に付される本人確認義務と密告義務

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080228…
無添加マンション・イスラム法投資スキーム・海外ＲＥＩＴ

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