資産ビジネスのプロ向け　バードレポート　メルマガ版 [まぐまぐ！]

2008/01/22

▼バードレポート　メルマガ版　2008.1.22.

▼バードレポート　専門家向け「3分で読む資産ビジネス」
　借家契約で賃借人からの中途解約。家賃の値上げ値下げ。
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●借家契約で賃借人からの中途解約。家賃の値上げ値下げ。

○借家契約の中途解約は可能か

　借家契約に「賃借人は1ケ月前予告により解約…」といった特約
条項があるから借家人からの解約は可能なのです。特約がなければ
中途解約はできません。

　「何年何月何日から2年間」のように一定の期間を定めて、建物
を賃貸する契約は、「この期間借ります・貸します」という約束で
す。そして「この期間は約束の家賃を払います・もらいます」とい
う約束です。このままなら解約不可が原則です。

　「6ケ月前予告で中途解約…」といった中途解約の特約条項がな
ければ、この原則になります。

　つまり借家人からであっても中途解約不可なのです。

　借家人が勝手に引越し退去して、原状回復工事まで済ませ、カギ
を賃貸人に送りつけても、賃貸人が受取拒否すれば借家人は借り続
け家賃を払い続けます。アパートなら中途解約の特約ありが当然で
すが、商業用不動産ならそうとも限りません。

　ただし実務は微妙でしょう。勝手に退去した賃借人に対して家賃
を払い続けろとの裁判をおこせますが、裁判官は適当なところで和
解をさせそうです…。

　例外として200平米までの居住用建物の定期借家で一定の場合に1
ケ月前予告で解約可とする強行法規があります(借地借家法38条5)。
この例外を除けば、定期借家契約であろうとなかろうと、中途解約
の特約条項がない限り中途解約はできません。

　かつては毎年家賃が上昇していました。借家人が一方的に解約し
て退去してくれれば、高い家賃で新賃借人が入ります。だから賃借
人からの解約を認める慣行ができたのでしょう。

　借家人から高額保証金を預かるロードサイド店舗等の建設協力金
方式等の例外を除き、ほとんどは中途解約特約があります。なけれ
ば大混乱するでしょう。

　それでも定期借家の普及により「中途解約不可」の契約が増えて
いるようです。しかし定期借家契約だけでなく旧来の借家契約でも
扱いは同じなのです。

　事務所ビル等の長期契約で中途解約不可とするには転貸可とする
こともあります。転貸可なら賃借人は転貸で対応できます。

○期間定めなし契約の中途解約

　「何月何日から2年間」契約は期間の定めありの契約です。期間
の定めなしの契約は中途解約の扱いが違います。「法定更新」の更
新契約がこれに該当します。

　借家契約更新で賃貸人から更新拒絶して契約終了するには正当事
由が必要ですが、借家人保護から正当事由はほぼ認められません。
また賃借人の「値上げに応じない・更新料払わない」に対し、賃貸
人が「それなら更新不可」と言い張っても、つまり合意の更新がな
くとも「法定更新」となります(法定更新での更新料は議論があり
ます)。

　従前契約が「2年間」等と期間の定めのある契約でも、法定更新
となれば、更新後の借家契約は「2年間」ではなく「期間の定めの
ない契約」となります。

　この場合の建物賃借人は3ケ月前の予告により解約できます(民法
617条)。つまり3ケ月家賃を払い続ければ解約です。

　同様に賃貸人からは6ケ月予告で解約できる(借地借家法27条)と
いう規定はあります。ただしそれには正当事由が必要ですので実際
の解約は困難です。

○家賃の値上げと値下げ

　借地借家法32条は近隣相場等に比し不相当になれば値上げ値下げ
の請求ができると定めます。

　定期借家契約ならば、値上げ値下げ一切なし、と特約すればその
通りになります。しかし定期借家でない従来型契約は特約があって
もダメです。

　「値上げしない」という特約は有効ですが、「値下げしない」は
無効です。家賃の値下げをしないとの特約があっても、世間相場が
下落なら賃借人は値下げ請求できます。

　さて「値上げしない」との特約がないのなら、契約中途での値上
げも可能です。最近では、都心部のビル賃料高騰を背景に大幅な値
上げ請求もなされました。

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