2007/10/05
▼バードレポート メルマガ版 2007.10.5.
▼バードレポート トピックス ＲＥＩＴの株主構成と利益配当…法人税免除条件 他に高く売れたら売買契約白紙撤回の特約 大野地価研究所大野幸一氏の最新地価予想 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ▼▼▼ 資産ビジネスのプロ向け バードレポート メルマガ版 ▼▼ バードレポート http://www.bird-net.co.jp/ ▼ 保険選びネット http://www.hoken-erabi.net/ ▼バードレポート メルマガ版 2007.10.5. ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ●ＲＥＩＴの株主構成と利益配当…法人税免除条件 REITには法人税が課税されません。それにより高い配当率を維持 できます。そして法人税が課税されないためにはいくつかの条件が あります。 発行済み投資口の過半数を保有者上位3者で占めると同族会社と されて法人税が課税されます。 米国ファンドに投資口の3割以上を買われたＦＣレジデンシャル 投資法人は4月決算でした。4月20日時点でのファンド等3者合計で 50.57％。あわてて投資口の売買をしてもらい決算日までに48.43％ まで引き下げて事なきを得ました。 8月決算のエルシーピー投資法人もファンドに3割以上買われまし たが、ファンドが財務局に提出した報告書によると48.15％。ほっ として決算を迎えたのでしょう。しかし保有者を実際に管理してき た信託銀行の決算時株主一覧によると何と51.07％。一部が信託口 等により買い増されていたようです。 このままだとエルシーピー投資法人の利益に対して法人税等約4 割が課され、税引後を単純に配当に回すなら配当可能額は4割減と なってしまいます。 http://www.lcp-reit.co.jp/cms/press/20070913_1835502hzr.pdf (投資法人のプレスリリースより) 10月4日のプレスリリース 10月4日のプレスリリースでは実質的な保有者を調査したとこ ろ50％を超えていないとなったようです。税務当局によりこ れと異なる判断がなされる可能性を完全に否定することはで きないものの、本投資法人といたしましては、本投資法人及 び資産運用会社においてこれまで可能な限りの事実確認を行 っていること、また、かかる事実関係を踏まえて税務顧問と も相談した上、平成19 年8 月31 日現在における大量保有報 告書の提出状況及び本大口投資主一覧表における上位3 社に よる上記投資口保有状況、また、本日までに確認した事実関 係等に基づき、本投資法人は第3 期末（平成19 年8 月31 日 ）現在において税法上の非同族会社要件を満たしているもの と判断しております。第3 期の分配金の配当につきましては、 税務上の導管性要件を満たすとの上記判断に基づき行う方針 です。 http://www.lcp-reit.co.jp/cms/press/20071004_120053AR15.pdf (投資法人のプレスリリースより) また、利益の90％以上を投資家に分配することが、法人税免除の 条件ともなっています。 グローバルワン不動産投資法人の1口当たり分配金は第7期19,163円、 第8期18,600円でした。第9期に突然55,400円に跳ね上がります。 これは所有する天王洲のビルのうち持分を阪急リート投資法人に 売却し多額の売却益が生じたためです。売却益まで含めたところで 90％以上配当しないといけません。売却益を配当にまわさずに留保 してしまうと法人税課税がされることになります。 そのために売却益部分がそっくり分配金に回されたのです。今回 はビルの持分33％だけの売却で、残り67％は残しています。全部売 却すればその売却益もすべて配当に回す必要がありました。 (リアルエステートマネジメントジャーナル2007年10月号) ------------------------------------------------------------ ●他に高く売れたら売買契約白紙撤回の特約 イーアセット投資法人は2007年4月に大阪市北区に住戸数126戸の 開発中のマンションを18億5000万円で買い取る売買契約を締結しま した。 そこには「契約締結後6ヶ月を過ぎるまでの間、売主は、本投資 法人以外の第三者が、本売買代金よりも高い金額にて本件受益権の 取得意向を表明し、かつ本投資法人がその金額を超える金額で取得 意向を表明しない場合、本契約の解除を行うことができるものとす る。」旨の条項がありました。 もっと高く買う買主が現れたなら契約を白紙撤回するという内容 です。実際に、19億5000万円で新しい買い手が付きました。契約は 解除されます。 売主はＳＰＣですが、大証ヘラクレス上場のアセットマネージャ ーズとその子会社が50％匿名組合出資をしています。一方で買主の イーアセット投資法人は、そのアセットマネージャーズの関連会社 が運営するREITです。つまり身内なのです。 結果的に見るとREIT(他人のカネ)への白紙撤回条項付売買で相場 下落リスクがヘッジできた上で、更に高値で売れた分は匿名組合( 自分のカネ)での利益確保となったということなのでしょうか。不 動産会社にとっては配下にREITを持つと便利のようです。 (投資法人のプレスリリースより) ------------------------------------------------------------ ●大野地価研究所大野幸一氏の最新地価予想 大野幸一氏の1999年での地価動向セミナーの資料です。「下げ過 ぎの地価は21世紀に5割高」「数年後には土地ブームが始まり、青 山等の一流商業地から値上がりが始まる…」。青山あたりから始ま った一流商業地発の地価高騰をぴたり的中。 1年半前、週刊住宅2006.3.27号では、「都心一等商業地、同準一 等地、都心高級住宅地の土地ブームは、すでにピークを打ったと思 う。これから徐々に調整相場に移る。」「一般商業地、一般住宅地 の優良地はこれから強含みの上昇地点が増える。」。 大野氏の新しい最新地価予想。「都心一等商業地…銀座5丁目の 中央通りは、87年のピーク時は坪3億円。96年の安値は坪6000万円 に落ちた。平成06年秋のピークは、坪1億7000万円、2.8倍高となっ た。今1億5000万円見当か。都心の人気商業地や住宅地は2-3倍高で 上昇が止まった。今は、調整下落相場の2合目あたりか。」「城西 人気住宅地…武蔵野市吉祥寺南町1丁目は、87年の坪850万円が220 万円に。今回は400万円の8割高。下値は2割安か。」 (週刊住宅2007.9.24.大野幸一氏) ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ■「保険選びは相談相手探し」 インターネットで保険ビジネス…活用ください。 保険選びネット http://www.hoken-erabi.net/ 【保険のプロに相談】 教えて保険ネット http://www.oshiete-hoken.net/ 2007.8.10.サービス開始(無料サイト) 【保険の相談相手探し】 保険プロ Poxi http://poxi.jp/ 2007.8.23.サービス開始(無料サイト) 【ご近所の保険ショップ】 来店型保険店舗選びネット(仮称) http://poxi.jp/raiten-shop/index.htm ■予告■ 2007年秋(もうすぐ)に運用開始します! 来店型保険ショップの登録募集(有料)を近日開始します。 来店型店舗の集客に大いに役に立つと思っています。 ユーザは「こんなところにあるなんて知らなかった…」 料金等はまだ未定ですが、フォームメールで連絡ください。 登録順にリスト表示になります。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ●●「保険選びネット」●● 利用も登録もすべて無料 生命保険の相談相手探しコーナーもあります。 http://www.hoken-erabi.net/ http://www.fp123.net/ 相談相手を探せるサイト 保険のプロやＦＰが顧客との接点をもてるサイト ☆利用も登録もすべて無料のサイトです。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ □バードレポート？ バードレポートは１ケ月に8回(うち4回はバードレポートトピッ クス版・各Ａ４サイズ１枚)発行しています。あわせて月2100円のF AXによる資産ビジネスの専門家向けレポートです。 バードレポート http://www.bird-net.co.jp/ 見本紙と申込書はＦＡＸ情報ボックスから取り出せます。ＦＡＸ からお電話いただければ、そのＦＡＸへ自動的にお送りします。ま たお電話から電話いただければご指定のＦＡＸに自動的にお送りし ます。電話番号03-5972-9569へお電話いただき、メッセージに従っ てください。送付先のＦＡＸ番号を指定することもできますので、 ＦＡＸから電話するのでなく通常の電話からお電話ください。途中 でボックス番号を聞かれますが、ボックス番号は「1番」です。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ □携帯メルマガ「携帯バードレポート・25ケ月前」 週2回、バードレポートのバックナンバーをあなたの携帯へ送り ます。 週2回早朝にあなたの携帯電話宛てにメールを配信します。その メールには携帯電話対応ホームページへのリンクがあり、そこで25 ケ月前のレポートを読めます。 つまり朝の通勤中で勉強ができるわけです。そういうご要望に応 えての新しいメルマガです。バードレポートは25ケ月前のものであ っても、役に立ちますよ。通勤電車の中で確実にレベルアップがは かれるわけです。 携帯電話の画面ですから、狭い画面ですが、慣れれば大丈夫。そ して携帯メールでなくパソコンメールでも購読できます。 携帯電話からも直接登録できます。携帯対応の新規サイトを用意 しています。是非ともご利用ください。 http://birdreport.jp/ http://mini.mag2.com/pc/m/M0038749.html 次は6月16日分の「携帯バードレポート」です。わずか6行だけの メールです。携帯電話向けメルマガですが、パソコンでも購読でき ます。 (------携帯メルマガはここから------) Bird Report 25ケ月前 年金受給権の評価…変額年金での相続税対策 発行日20040517 http://birdreport.jp/rp/BR040517.html 登録・解除 http://birdreport.jp/r2.html (-----ここまで-----) ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ●このメールマガジンは月4回発行 第1週…最新の「バードレポート・トピックス」 (月8回発行する月2100円の有料FAXレポートのうちの1回分) http://www.bird-net.co.jp/rp/CP040002.html 第2週…バードレポート新規公開 第3週…専門家向け「3分で読む資産ビジネスＱ＆Ａ」 第4週…生命保険の情報「保険選びネット情報」 ●テスト運用中 ▼ インベーダーで自動車保険 http://invader-hoken.com/ ▼ インターネットで学資保険 http://hoken-jungle.com/04/ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ bird発行人：山浦邦夫 yamaura@bird-net.co.jp 〒160-0023 東京都新宿区西新宿7-15-8 ニッパンビル 株式会社バード財産コンサルタンツ TEL:03-5389-0988 FAX:03-5389-0933 ▼▼ バードレポート http://www.bird-net.co.jp/ ▼ 携帯バードレポート http://birdreport.jp/ ▼ 保険選びネット http://www.hoken-erabi.net/ ▼ 教えて保険ネット http://www.oshiete-hoken.net/ ▼ 保険の相談相手探し http://www.fp123.net/ ▼ 自動車保険選びネットhttp://www.hoken-erabi.com/ ▼ ホクシィ http://hoxi.jp/ ▼ ボクシィ http://boxi.jp/ ▼ ポクシィ http://poxi.jp/ ────────────────────────────── 当メルマガの購読の購読・解除は、ご自身でこちらから出来ます。 まぐまぐ → http://www.mag2.com/m/0000083940.html ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
