2004/11/17
▼バードレポート メルマガ版 2004.11.17.
▼▼▼ 資産ビジネスのプロ向け バードレポート メルマガ版 ▼▼ バードレポート http://www.bird-net.co.jp/ ▼ 保険選びネット http://www.hoken-erabi.net/ ▼バードレポート メルマガ版 2004.11.17. ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 3分で読む資産ビジネスＱ＆Ａ 不動産投資に際しての、要注意の建物とは？ セミナー案内 ・サラリーマンでもできる10年で3億作る不動産投資 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ●外国人の設計した、窓拭きのできないマンション bird発行人の住むマンションは、外国人の設計家が基本設計をし たということです。ただ日本のデベロッパーと設計会社がそのまま 受け入れてしまったので、住人が窓拭きができない部屋とかができ てしまっています。誰の費用負担で窓拭きするかなんて問題になっ ています。個人的には設計ミスのひとつだと思っています。 外国の設計者がつくると勝手なものを設計してきます。日本の事 情を知らないから当然です。その設計をそのまま使った建物は「ダ メな建物」のようです。基本発想だけ受け入れて、それを日本にな じむように作り変えてしまうのがデベロッパーの腕です。 ニューヨークあたりに行くと、マンションのベランダの洗濯物を 見かけません。多分風習の違いでしょう。それほど南向きにこだわ らないようですし、ベランダには洗濯物をほさないようです。そし て日本人は南向きを好みます。そして日本のマンションは洗濯物を 干します。 それを知らないニューヨーカーが設計すると、太陽がサンサンと あたらないようにしてしまう、つまらない飾りを付けて設計しまい ます。できの悪い日本のデベロッパーはそれをそのまま生かしてし まい、南向きでも日が当らないマンションをつくってしまいます。 そういえば昨年に中国北京の不動産を見に行ったときに、あるマ ンションは「日本の有名な建築家が基本設計をした」というのがセ ールスポイントでしたが、残念ながら私を含めて同行者は誰も知ら ない日本の建築家でした。きっとそんなものなのでしょうね。 ------------------------------------------------------------ ●さて、不動産投資での要注意の建物について…。 ●1970年代の鉄骨造の建物 舞鶴市で1981年以前建設の14の体育館のうち10で溶接不良とわか り補強工事。不良をだした建設会社や鉄骨製作会社は特定の一社で はなく数社です。これは当時の溶接レベルが一般的にその程度だっ たということ。(日経アーキテクチュア03.3.17号) 1970年代前の建築現場では熱した鉄のリベットで鉄骨をとめまし た。しかし溶接の方が安価で静かなので一気に溶接が普及します。 しっかり「溶け込み溶接」が行われ盛り上がった溶接部分は鉄骨本 体より強い強度を持ちます。現在なら技術も高く検査もしっかりな されています。 しかし過渡期の70年代は経験不足であり、溶接に問題のある鉄骨 造建物は多いようです。70年代の鉄骨造建物は要注意です。 鉄骨造は鉄がむき出しになりやすく、維持管理次第で状態が大き く変ります。海に近ければ鉄は早く腐食し、2-3ミリの軽量鉄材なら 両側から腐食し5年程でほぼなくなることもあります。 ●1970年前後西日本のＲＣ建物 鉄筋コンクリート(ＲＣ)柱の中の鉄筋は普通なら錆びません。コ ンクリートがアルカリ性を保っていればその中にある鉄筋は錆びな いのです。しかし一旦鉄筋が錆びると鉄筋は倍以上に体積膨張して 周囲のコンクリートへのひび割れを起し、コンクリートはどんどん 弱くなります。 コンクリートには砂を使います。西日本は砂を海で採取すること が多かったようです。海で採取しても、よく洗浄すればいいのです が、1970年前後の西日本では洗浄不足で塩分を残した海砂が多く使 われました。その塩分が20年30年かけてコンクリート中の鉄の腐蝕 をすすめています。山陽新幹線のトンネル崩落も同じ時期のもので す。 水分の多いコンクリートは現場作業がすすめやすくなるので、水 の多いコンクリートが使われてしまったＲＣ建物もあります。 コンクリートが固まって水が抜けるとそのすき間に炭酸ガス等が 入り込み中性化し、鉄筋が錆びやすくなります。西日本の海砂だけ でなく全国的に中性化したコンクリートにも注意です。 ●1981年の新耐震以前の建物 1968年十勝沖地震でＲＣ柱の破壊が注目されました。ＲＣの柱は たとえ地震で大きく曲がったとしても、曲がったままで建物を支え ると思われていました。 しかし地震により柱が一気に崩れコンクリートがボロボロと崩落 し鉄筋だけとなってしまい、建物を支えられなくなるということが 分りました。「せん断破壊」です。道路橋脚等で鉄板巻補強された 柱を見かけますがこの補強です。この教訓で1971年の建築基準法改 正されます。 1978年に宮城県沖地震でピロティと壁の偏在が注目されます。マ ンション１階の駐車場のようにほとんど柱だけで建物を支えている 階をピロティといい、地震には弱いものです。また壁配置のバラン スが悪いと地震のゆれで建物がねじれ崩壊します。 これら教訓が1981年建築基準法改正となります。1971年改正と19 81年改正が区切りであり、特に1981年改正が「新耐震」と呼ばれて います。それ以前の建物なら注意です。 ちなみに新耐震だからといって、大地震でも壊れないというもの ではありません。壊れはするが、柱が残る等で人命を守る壊れ方を するということです。 阪神大地震で大破以上の被害を受けた新耐震ＲＣ建物が10数棟あ りましたが，ほとんどがピロティの建物です。新耐震でもピロティ は要注意です。 ●設計図書や検査済のない建物 設計図書がない建物は，建物診断をすることすら大変です。その 後の維持改修工事に苦労することは言うまでもありません。 築年の古い建物では改修工事で、無理に壁をとったり梁をそいだ りと、建物構造が大きく痛んでいるものも多くあります。検査済証 がないという理由だけでノンリコースローンがでないこともありえ ます。 (バードレポート 2003年4月7日 第442号から) ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ●お勧めセミナー 金森さんはきっと天才です。 bird発行人は、最初は金森さんさんのセミナーに出席しその発想 と実行力に驚いてしまいました。そして彼の本を読み、人を介して ご紹介いただき、インターネットビジネスについて個別にいろいろ と教えていただきました。すごい人です。 その金森さんの一般向けに不動産投資のセミナーです。 ------------------------------------------------------------ ■金森重樹・サラリーマンでもできる10年で3億作る不動産投資■ 通販大家さんの代表・金森重樹が、資産数億円を短期間に形成す る方法を教えます。 頭金がゼロであっても、頭を使えば数億円の資産形成が不可能と いうわけではありません。もちろん、自己資金比率が高いほうが、 安定的な不動産投資が可能ですが、そうでなくても自己資金が 500 万円程度からでも不動産投資自体は可能です。…その方法とは？20 05年1月8日(土)開催のセミナーで公開します。 お申し込みは今すぐ下記まで ↓ ↓ ↓ ↓ http://members3.jcom.home.ne.jp/info-mo/057.html (アフィリエイトも募集中) ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ●●「保険選びネット」●● 利用も登録もすべて無料 生命保険の相談相手探しのコーナーもあります。 http://www.hoken-erabi.net/ 保険のプロやＦＰが顧客との接点をもてるサイト ☆利用も登録もすべて無料のサイトです。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ●このメールマガジンは月4回発行 第1週…最新の「バードレポート・トピックス」 (月8回発行する月2100円の有料FAXレポートのうちの1回分) http://www.bird-net.co.jp/rp/CP040002.html 第2週…バードレポート新規公開 第3週…専門家向け「3分で読む資産ビジネスＱ＆Ａ」 第4週…生命保険の比較情報「保険選びネット情報」 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 配信の解除、メールアドレスの変更は http://www.bird-net.co.jp/rp/CP040003.html ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ bird発行人：山浦邦夫 yamaura@bird-net.co.jp 〒160-0023 東京都新宿区西新宿7-15-8 ニッパンビル 株式会社バード財産コンサルタンツ TEL:03-5389-0988 FAX:03-5389-0933 ▼▼ バードレポート http://www.bird-net.co.jp/ ▼ 保険選びネット http://www.hoken-erabi.net/ ────────────────────────────── 『まぐまぐ』の配信システムを利用しています。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
