2008/12/26
■リアルエステートマネジメント・マガジン第174回（2008.12.26）
■■■リアルエステートマネジメント・マガジン第174回（2008.12.26）■■■ 不動産金融、ＡＭ（アセットマネジメント）、ＰＭ（プロパティマネジメ ント）に携わる方々のナビゲーター・マガジン。注目の不動産証券化、不 動産投資に関わるニュース、Ｊ−ＲＥＩＴ情報、雑誌「リアルエステート マネジメントジャーナル」（ＲＭＪ誌）の内容や弊社発行書籍、各種セミ ナーのご案内などをお届けします。 今年を振り返れば、不況の嵐が本格化した１年であった。不況の糸をた どっていくと、やはり米国のサブプライムローン問題なのは言うまでもな い。金融危機の原因そのものは、サブプライム「住宅」ローン問題だと考 えられるのだが、「住宅」だけが問題ではない。そのほか、サブプライム オート（自動車）ローン問題もある。「信用力が低い人にも自動車を」と いう触れ込みでローンが供与され、証券化され、さらにＣＤＯなどの二次 証券化商品に組み込まれている。構造は住宅とほぼ同じだ。そして、デフ ォルトも相当発生している。住宅ローンであれ、自動車ローンであれ、原 資産のデューディリジェンスの重要性を認識する皮肉な学習機会になった。 そして、その授業料はあまりにも高かった。 不動産金融市場自体は消滅しないし、新しい産業がある限りリスクマネ ーを出す金融機関（投資銀行など）も消滅しないだろう。ただし、願わく ばもっと原資産に対して目利きのある人材が金融機関に増えることである。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 目次 １. ＮＥＷＳ ■証券取引等監視委員会、対話重視の検査方針を議論中 ■２００８年の上場不動産会社の倒産は１６件、負債額約９９０７億円 ■アセット・マネジャーズがトヨタグループ会社とＣＲＥ戦略進める ■オリックス不動産が日本郵政から「かんぽの宿」などの施設を譲り受ける ■Ｊ−ＲＥＩＴ動向／１０月期決算 ２．ビーエムジェーセミナーのお知らせ！ ●お申し込み受付中 ■『デューディリジェンス基礎講座』 ■『活発化するＣＲＥ（企業不動産）戦略と 不動産会社のビジネスチャンス』 ■『高齢者向け居住施設事業の現状と今後の展望』 ３．新刊情報『グリーンビル事例集』 ４．『ＲＭＪ』１月号は好評発売中です！ ――――――――――――――――――――――――――――――――――― １.ＮＥＷＳ ■証券取引等監視委員会、対話重視の検査方針を議論中 http://www.fsa.go.jp/sesc/ 証券取引等監視委員会（証取委）は１２月２５日、金融商品取引業者へ の証券検査の効率性と実効性の向上を図る目的で、次のような方針を議論 している旨を公表した。 （１）予告制検査の導入：検査が法令違反行為の指摘だけでなく、その背 景となる管理態勢をも検証するため、無予告制が限定的になる可能性もあ ることもあり、効率性向上の観点から、一定の場合は予告制を導入する。 （２）検査中の対話の充実：検査官と金融商品取引業者等との双方向の対 話を充実させるため、臨店検査の開始および終了時点等において、経営陣 を交えた「エグジット・ミーティング」を実施する。 （３）検査の品質管理：検査の実効性等を向上されるため、検査官の研修 を充実させ、検査マニュアルの見直しを検討する。また、実際に対話を重 視した適切な検査が実施されたのか、必要に応じて検査モニターの対象と し、臨店検査終了後もアンケート方式で意見を受け付ける。 （４）管理態勢の適切性の分析：金融商品取引業者の特性を勘案して、内 部管理態勢、リスク管理態勢の適切性の分析も充実させ、処分勧告等を行 うか否かの判断には、結果とした起こった法令違反等の行為等だけでなく、 その背景にある管理態勢の適切性等についても総合的に検証する。 ■２００８年の上場不動産会社の倒産は１６件、負債額約９９０７億円 http://www.tdb.co.jp/ 帝国データバンクによると、２００８年における上場不動産会社（建設 業は除く）の倒産件数は１６件、負債総額は９９０７億５３００万円。最 も負債額が多かったのは、アーバンコーポレイションの２５５８億３２０ ０万円。帝国データバンクの調査担当者によれば、「今後は民事再生では なく、ノエルのように破産するケースが考えられる」という。 また、実際に民事再生をしてもスポンサーが見つからないケースが見受 けられており、アーバンコーポレイションは清算して、事業を分割譲渡す る選択肢をとった。また、スルガコーポレーションは１２月２５日、スポ ンサー選定の入札において、同社の希望額に達しなかったために、再生計 画が大幅に遅延する旨を発表している。 ■アセット・マネジャーズがトヨタグループ会社とＣＲＥ戦略進める http://www.assetmanagers.co.jp/ アセット・マネジャーズ・ホールディングスの連結子会社であるアセッ ト・マネジャーズは１２月２２日、豊田Ｄ＆Ｃ業務提携契約を締結したこ とを発表した。豊田Ｄ＆Ｃは、保有不動産の有効活用等の不動産ソリュー ションを提供するトヨタグループのアドバイザリー会社である。このたび、 アセット・マネジャーズは豊田Ｄ＆Ｃと不動産アドバイザリーに関して提 携をし、その第１号案件として、神奈川のトヨタグループ会社であるケイ・ ティ・ストアマネジメントの保有不動産におけるさまざまなアドバイスを 手がける。 ■オリックス不動産が日本郵政から「かんぽの宿」などの施設を譲り受ける http://www.orix.co.jp/grp/ オリックス不動産は１２月２６日、２００８年４月１日付の日本郵政に よる公募、および２度の競争入札の結果、「かんぽの宿」の事業譲渡先に 選定されたことを発表した。同日、両社は譲渡契約書への調印を完了し、 全国７０施設、社宅９施設の事業を２００９年４月１日付で譲り受ける予 定である。 ■Ｊ−ＲＥＩＴ動向／１０月期決算 ●ケネディクス不動産投資法人 http://www.kdx-reit.com/ ケネディクス不動産投資法人は１２月１１日、第７期（平成２０年１０ 月期）決算を発表した。営業収益８４億５６００万円（▲１．５％）、営 業利益４１億４４００万円（ １．９％ ）、経常利益３１億２４００万円 （▲６．６％）、当期純利益３１億２３００万円（▲６．５％）、１口当 たりの分配金は１万５６１８円となった。 同投資法人の当期末時点での取得済み物件数は６９物件、取得価格の総 額は２２２０億５３００万円、同期末の発行済み投資口数は２０万口とな った。なお、次期の業績予想は以下の通り。 ◆平成21年4月期の業績予想 営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 予想分配金 82億9800万円 39億4100万円 28億8100万円 28億8000万円 1万4400円 ●野村不動産オフィスファンド投資法人 http://www.nre-of.co.jp/ 野村不動産オフィスファンド投資法人は１２月１５日、第１０期（平成 ２０年１０月期）決算を発表した。営業収益１３９億２５００万円（１４ ．３％）、営業利益６９億３２００万円（１９．０％）、経常利益５２億 ５６００万円（１６．８％）、当期純利益５２億５５００万円（１６．８ ％）、１口当たりの分配金は１万７２２５円となった。 同投資法人の当期末時点での取得済み物件数は４６物件、取得価格の総 額は３６２２億万円、同期末の発行済み投資口数は３０万５１２３口とな った。なお、次期の業績予想は以下の通り。 ◆平成21年4月期の業績予想 営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 予想分配金 145億3700万円 69億6000万円 52億8800万円 52億8700万円 1万7330円 ●プレミア投資法人 http://www.pic-reit.co.jp/ プレミア投資法人は１２月１５日、第１２期（平成２０年１０月期）決 算を発表した。営業収益５５億８００万円（▲１８．６％）、営業利益２ ７億４５００万円（▲３４．４％）、経常利益２２億９００万円（▲４１ ．０％）、当期純利益２２億７００万円（▲４１．０％）、１口当たりの 分配金は１万６８０１円となった。 同投資法人の当期末時点での取得済み物件数は４５物件、取得価格の総 額は１３９３億７４００万円、同期末の発行済み投資口数は１３万１４０ ０口となった。なお、次期の業績予想は以下の通り。 ◆平成21年4月期の業績予想 営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 予想分配金 54億7700万円 27億3500万円 21億6900万円 21億6800万円 1万6500円 ●ラサール ジャパン投資法人 http://www.lasalle-jreit.com/ ラサール ジャパン投資法人は１２月１５日、第６期（平成２０年１０ 月期）決算を発表した。営業収益３８億１６００万円（▲３．４％）、営 業利益１９億６５００万円（▲１４．０％）、経常利益１２億６００万円 （▲２７．５％）、当期純利益１２億１６００万円（▲２６．９％）、１ 口当たりの分配金は１万９８円となった。 同投資法人の当期末時点での取得済み物件数は２１物件、取得価格の総 額は１１９９億２６００万円、同期末の発行済み投資口数は１２万５００ 口となった。なお、次期の業績予想は以下の通り。 ◆平成21年4月期の業績予想 営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 予想分配金 37億6200万円 19億4600万円 9億7700万円 9億7600万円 8100円 ●トップリート投資法人 http://www.top-reit.co.jp/ トップリート投資法人は１２月１５日、第５期（平成２０年１０月期） 決算を発表した。営業収益５５億８４００万円（１５．９％）、営業利益 ２６億５１００万円（１２．７％）、経常利益１９億９４００万円（８． ２％）、当期純利益１９億９３００万円（８．２％）、１口当たりの分配 金は１万２８６３円となった。 同投資法人の当期末時点での取得済み物件数は１４物件、取得価格の総 額は１６２３億４７００万円、同期末の発行済み投資口数は１５万５００ ０口となった。なお、次期の業績予想は以下の通り。 ◆平成21年4月期の業績予想 営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 予想分配金 56億2000万円 26億8200万円 20億100万円 20億円 1万2900円 ●ＦＣレジデンシャル投資法人 http://www.fcric.co.jp/ ＦＣレジデンシャル投資法人は１２月１５日、第６期（平成２０年１０ 月期）決算を発表した。営業収益１３億５３００万円（▲４．３％）、営 業利益９億９９００万円（▲２．０％）、経常利益７億８５００万円（１ ２．０％）、当期純利益７億８４００万円（▲１０．６％）、１口当たり の分配金は２万３９９８円となった。 同投資法人の当期末時点での取得済み物件数は１６物件、取得価格の総 額は１９７億９７００万円、同期末の発行済み投資口数は３万２７００口 となった。なお、次期の業績予想は以下の通り。 ◆平成21年4月期の業績予想 営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 予想分配金 6億2100万円 2億8900万円 2億3100万円 2億3000万円 7045円 ●スターツプロシード投資法人 http://www.sp-inv.co.jp/ スターツプロシード投資法人は１２月１５日、第６期（平成２０年１０ 月期）決算を発表した。営業収益１４億７３００万円（▲０．５％）、営 業利益７億５２００万円（▲０．６％）、経常利益５億３４００万円（▲ ９．２％）、当期純利益５億３３００万円（▲１０．０％）、１口当たり の分配金は４９４３円となった。 同投資法人の当期末時点での取得済み物件数は７３物件、取得価格の総 額は３６４億２８００万円、同期末の発行済み投資口数は１０万７９７７ 口となった。なお、次期の業績予想は以下の通り。 ◆平成21年4月期の業績予想 営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 予想分配金 14億8700万円 7億2900万円 4億5900万円 4億5800万円 4250円 ●クリード・オフィス投資法人 http://www.creed-office.co.jp/ クリード・オフィス投資法人は１２月１６日、第５期（平成２０年１０ 月期）決算を発表した。営業収益５４億７３００万円（４．９％）、営業 利益２６億１１００万円（ ▲７．３％ ）、経常利益１３億６８００万円 （▲１８．５％ ）、当期純利益１３億６７００万円（▲１８．５％）、 １口当たりの分配金は１万２５３円となった。 同投資法人の当期末時点での取得済み物件数は６３物件、取得価格の総 額は１３０５億６４００万円、同期末の発行済み投資口数は１３万３４０ ０口となった。なお、次期の業績予想は以下の通り。 ◆平成21年4月期の業績予想 営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 予想分配金 54億1400万円 26億4100万円 14億3200万円 14億3000万円 1万500円 ――――――――――――――――――――――――――――――――――― ２．ビーエムジェーセミナーのお知らせ！ ★定員になり次第締め切ります！！ ■『デューディリジェンス基礎講座』 ●講師：楠 浩一氏 株式会社竹中工務店 ＦＭ部ＤＤ担当副部長 佐藤 裕人氏 財団法人日本不動産研究所 証券化プロジェクト室 主任鑑定役 ◆開催概要は以下の通り。 ◇主催：(株)ビーエムジェー(第二東京弁護士会認定 外部研修実施団体) ◇開催期日：2009年1月19日（月）13:10〜17:00 ◇会場：グランパーク・プラザ棟 ◇受講料：37000円（RMJ読者割引、2人目以上割引：31000円） ◇お申し込み・詳細は当社ホームページからお願いします。 http://bmjnet.com/seminar/seminar168.html ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ■『活発化するＣＲＥ（企業不動産）戦略と不動産会社のビジネスチャンス』 ●講師：平川 茂 氏 税理士法人平川会計パートナーズ 税理士 百嶋 徹 氏 株式会社ニッセイ基礎研究所 社会研究部門 主任研究員 ◆開催概要は以下の通り。 ◇主催：(株)ビーエムジェー(第二東京弁護士会認定 外部研修実施団体) ◇開催期日：2009年1月22日（木）13:10〜17:00 ◇会場：グランパーク・プラザ棟 ◇受講料：37000円（RMJ読者割引、2人目以上割引：31000円） ◇お申し込み・詳細は当社ホームページからお願いします。 http://bmjnet.com/seminar/seminar169.html ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ■『高齢者向け居住施設事業の現状と今後の展望』 ●講師：吉村 直子 氏 株式会社長谷工総合研究所 主任研究員 ◆開催概要は以下の通り。 ◇主催：(株)ビーエムジェー(第二東京弁護士会認定 外部研修実施団体) ◇開催期日：2009年1月30日（金）13:30〜16:00 ◇会場：総評会館・２０４会議室 ◇受講料：25000円（RMJ読者割引、2人目以上割引：21000円） ◇お申し込み・詳細は当社ホームページからお願いします。 http://bmjnet.com/seminar/seminar170.html ――――――――――――――――――――――――――――――――――― ３．新刊情報『グリーンビル事例集』 ◆「グリーンビル事例集」の概要 １．体 裁 ：Ａ４判 １６０頁 カラー、一部モノクロ印刷 ２．発売日 ：２００８年１１月２０日 ３．定 価 ：２１００円（２０００円＋税） ４．編集・発行：株式会社 ビーエムジェー ５．発売元 ：丸善株式会社（全国４００店舗で販売） 詳細な目次等は下記の通り http://bmjnet.com/shoseki.html#greenbuil ――――――――――――――――――――――――――――――――――― ４．『ＲＭＪ』１月号は好評発売中です！ ―◆―ご購読申込みはこちらから――――― http://bmjnet.com/FormMail/rmjorder.html 【特集】ポストサブプライムローン問題を見据えた 次を狙う外資系プレーヤー ◇取材 キャピタルリアルティー／アルファ・インベストメント・パートナーズ・ ジャパン／ＩＮＧ不動産投資顧問／デカ・リアルエステート・レンディン グ／ＡＭＢプロパティジャパン／カーライル・グループ／ラサール インベ ストメント マネージメント 【時流潮流】 ＣＭＢＳ市場の回復に向けた取り組み 業界団体がまとめた要望の中身とは？ 【ＣＬＯＳＥ ＵＰ】 中間法人法廃止に伴う証券化スキームの留意点 さくら綜合事務所 杉本 茂 金子 勲 【ＣＬＯＳＥ ＵＰ】 賃貸等不動産の時価開示会計基準 公認会計士 小澤 善哉 ‐‐‐‐ほか、連載記事など多数掲載 詳しい内容はこちらから↓ http://bmjnet.com/rmj/117.html ――――――――――――――――――――――――――――――――――― ■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■ 物流不動産専門のニュースサイト・毎日更新中 http://www.butsuryu-fudosan.com 貸し倉庫情報・テナント情報・無料会員登録 http://www.e-sohko.com ■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■ ■ＲＭＪ最新号は書店でもお求めいただけます。 http://bmjnet.com/shoten.html ■次回の発行予定は１月１０日ごろです。 ■このメールマガジンは等幅フォントでご覧ください。 ※Outlook Expressでは[表示]→[文字のサイズ]→[等幅]で等幅フォントの 表示に変更できます。 ――――――――――――――――――――――――――――――――――― ■■■リアルエステートマネジメント・マガジン■■■ 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