2009/10/19
長嶋 修 の「不動産言いたいホーダイ！」
■■■■□□□■■■■ ■■□□□■■■ ■■ ■■ 不動産コンサルタント 長嶋修の「不動産言いたいホーダイ！」 ■■ ■■ ■■ Produced by http://www.nagashima.in ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 2009/10/19━━━ こんにちは。 不動産コンサルタントの長嶋修（ながしまおさむ）です。 http://nagashima.in 我が国では政権交代が行われ、政権運営システムやダム、空港、予算など、 次から次へと話題に事欠かない世の中ですが、 景気の二番底懸念や、米経済に再び不安感が情勢され始めているなど 短期的には不透明感も満載です。 いずれにせよ、国内や海外の政治・経済情勢の変化に伴って、 私たちの日常も大きく変化することは確実で、 それを予測するには、まずは現状把握をした上で、 短期的なこと、中長期的なことに分類した展望を試みるのが正解です。 そしてその変化というものはおそらく、 一般的に認識されているよりももっとドラスティックで、 想像力や構想力が必要とされます。 私が最近行う講演では、不動産コンサルタントとしての 専門分野そのものはもちろんですが、 それを取り巻く政治・経済などの全体像の変化の潮流を、 背景として説明しながら、という組み立てが多くなりました。 ↓ここで行うセミナーでも、そんな入り口から入って、その上で、 私たちはどのように考え、どう行動したらいいのかについて 何らかの示唆をご提供できればと思っています。 豊かな未来のために「実践！マンション経営セミナー」 http://bit.ly/Twm0Q ↓じっくり腰をすえて、長期的に勉強したい人はこちらをどうぞ 「不動産投資勉強会 エクシードエックス」 http://www.fd-toushi.com ■□━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■□ □ □ 生まれ変われるボロボロアパートとは？ □ ■□━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■□ 聞くところによるとこのアパート、 ご覧の通りあまりにもボロボロだったため、 売りに出しては見たものの、長らく買い手がつかず放置されていたようです。 売主さんも建物の知識をお持ちではなく、 また手放したいお気持ちも強かったために、 かなりの格安で購入することができそうです。 続きはこちら ⇒ http://bit.ly/3sklIY ■□━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■□ □ □ 持ち家か賃貸か？時代はどう変わる？ □ ■□━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■□ 住宅制度は世界各国さまざまなものがありますが、 賃貸住宅と持ち家、公的住宅と民間住宅などのバランスは、 結局のところ、その国の政治構造に左右されます。 例えば、アメリカやイギリス、カナダ、ニュージーランドなど、 ２大政党制の国は持ち家率が高くなります。 また、公的な賃貸住宅も多くなる傾向です。 これは、住宅建設を促す政党と、公営住宅建設を支持する政党に分かれるため。 このとき、民間の賃貸住宅経営をする大家さんなどは少数派ですから、 持ち家の優遇や公営賃貸に挟まれながら、相対的に優遇されない中で 賃貸住宅経営を行うということになります。 日本はまさにこのようなタイプ。 新築持ち家や公的賃貸が優遇、促進される中で、 民間賃貸は厳しい状況におかれてきました。 だからこそ床面積も狭く、グレードも低く、 だからこそ持ち家に人が流れるという循環も生まれてきました。 日本の大家さんは、相対的に厳しい状況の中におかれてきたのです。 他方、ドイツやフランス、スウェーデンやデンマーク、オーストリアなど、 ２大政党制ではなく、他党の連立政治の場合。 多様な価値観が政策にとりこまれるため、 それぞれの住まいの類型がバランスされます。 ２大政党の国は持ち家率が高いのですが、 こちらは持ち家率が相対的に低くなります。 民間賃貸住宅経営は逆に重要になります。 日本で行われた政権交代では、民主党が「２大政党制をめざす」 とのことでしたが、このように考えると、 政策にさしたる違いの見えない現在の２大政党制というのは 奇異な感じ、特殊な感じがし、現状の政治情勢は あくまでもプロセスであることが見えてきます。 やがて、 １．明確な政策の違いによる２大政党制に移行する ２．多党政治による多様な価値観を政治に反映させる のどちらかを選択することになるでしょう。 大きな時代の流れは、２です。 ■□━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■□ □ □ 家賃保証は「形を変えた賃貸人」 □ ■□━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■□ 「家賃保証が決め手になりました」 不動産投資・アパート経営に踏み切る決断の根拠がこの “家賃保証”であるケースが、まだまだ多いことに驚かされます。 家賃相場１０万円のところ、 ８万円で保証をしてくれるというようなイメージ。 家賃保証をした会社は、相場の１０万円で転貸します。 その家賃保証がもしずっと続くのなら、 確かに安心かもしれません。 ところが一般的な家賃保証は、 その保証額をおおよそ２年程度で見直しが行われます。 契約書をよく確認してください。 もし２年後に転貸人が引っ越して空き家になってしまい、 家賃相場が８万円に下がっていた場合、 以前と同じ８万円で家賃保証など出来ませんから、 その保証額はがくんと下がります。 要するに家賃保証とは、ただの「形を変えた賃貸人」ということです。 相場より安く借りてくれる賃貸人です。 人のふんどしで相撲をとらせてあげているともいえます。 家賃保証をする会社が悪いわけではありません。 民間企業は顧客のニーズに合わせた商品を設計します。 求める人がいるから、このような仕組みがあるわけです。 家賃保証を利用することはまったく否定しません。 それでも、その仕組みや契約内容をよく理解せずに、 言葉から来るイメージだけで決断の材料とするようなことは 避けるべきでしょう。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 【後記】 ライフデザイン（中古マンションリフォーム・リノベーション）の小林さんは、 リノーベーションの世界のリーダー的な役割を担い始め、 http://www.life-design.co.jp/ しあわせな家（中古注文住宅）の山田さんは仕事が絶好調。 http://renon.cc ２人とも「すげーナぁ」と思います。 どちらもいい男です。それぞれ個性はぜんぜん違うのですが。 こういった、確立された理念を持つ業界人が、 社会に支持されていく世の中は、とってもいいものだと思います。 セミナーでもお話させていただきましたが、 不動産・建設業界はこれまでの文脈からまったく新しい局面へと、 すでにチェンジが始まっています。 「社会貢献と「売上・利益」が一致し、 「よい商品やサービス」と「売れる商品やサービス」がイコールとなる。 そういった、いわばあたり前の世の中にしたい。 さくら事務所（不動産コンサル）もハウスハウス（不動産仲介）も、 私を取り巻くメンバーは、とにかく見事にこの点で一致しています。 ありがたや。 長嶋修（ながしまおさむ） http://nagashima.in ┏■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓ 私の人生の目的は 「人と不動産のより幸せな関係を追求し、 豊かで美しい社会を次世代に手渡すこと」です。 ┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■┛ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 個人向け不動産コンサルティングサービス （株）さくら事務所 代表取締役 TEL:03-3661-5277 FAX 03-3661-5285 http://www.sakurajimusyo.com 仲介手数料無料・半額・割引 ハウスハウス（株） http://www.house-house.jp/ 中古マンションリフォームの（株）ライフデザイン http://www.life-design.co.jp 取締役 中古注文住宅を実現するブランド＜Renon─レノン＞ （株）しあわせな家 取締役 http://renon.cc 不動産投資家倶楽部 エクシードエックス 主宰 http://www.fd-toushi.com NPO法人 すまひとプロジェクト 理事長 http://www.sumahito.com 日本ホームインスペクターズ協会 理事長 http://www.jshi.org ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
