2009/09/18
長嶋 修 の「不動産言いたいホーダイ！」
■■■■□□□■■■■ ■■□□□■■■ ■■ ■■ 不動産コンサルタント 長嶋修の「不動産言いたいホーダイ！」 ■■ ■■ ■■ Produced by http://www.nagashima.in ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 2009/9/18━━━ こんにちは。 不動産コンサルタントの長嶋修（ながしまおさむ）です。 http://nagashima.in 先日は不動産投資勉強会「エクシードエックス」でした。 http://www.fd-toushi.com 勉強会そのものも面白いのですが、 ２次会、３次会で皆さんと語り合うことも、 私は大変楽しみにしています。 この勉強会では、日々進化する不動産投資のノウハウはもちろん、 「人間的成長」や「人間的成長」、そして「人間的成長」も 目指しながら、皆で勉強しています。 単に利回りを追いかけたり、運営ノウハウを学んだり・・・ ということより、より長期的な成功のために必要なことを、 長い時間をかけて定期的にブラッシュアップしておくことは とっても重要だと思います。 起業家やビジネスの一線で活躍する人も多く、 不動産投資にとどまらない枠組み。 今後も皆さんとともに成長していければと思います。 この勉強会では、多くの投資家や起業家の姿勢、考え方に触れることができ、 学ぶところが多くありがたく思います。 不動産は、人生を成功に導くツールのホンの一部に過ぎず、 より大切なのは、こういったことを語り合える仲間なのかもしれません。 カラオケも楽しいけど(笑） ■□━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■□ □ □ 都道府県地価調査（基準地価）にみる構造転換 □ ■□━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■□ 都道府県地価調査（基準地価）が発表されました。 ほとんどの地域で下落。 特に都心部の下落幅が大きく、 リーマンショック後の資金の引き上げや、 その後の融資の引き締め、 買い手の不在や、 景気後退による賃料の下落などが、 都心部・都市部の大幅下落要因です。 また新築マンションの売れ行きは２００８年初頭から 悪化していました。 また住宅地の下落は、やはり景気後退による影響が大きく、 特に新築住宅需要の減退が響きました。 一方で、中古住宅販売はマンション・一戸建てとも好調です。 このような状況を、過去の延長線上で、上記のような、 教科書どおりの分析をして見せることは誰にでも出来ますが、 特に住宅の世界で、実はもっと根本的な、構造転換が起きていること、 すでに局面がまったく変わっていることを、 指摘しなければならないでしょう。 これまでの住宅地の地価は、 国民の新築住宅神話のもと、景気対策の道具として機能し、 税制優遇や金融緩和によるドーピング政策によって、 その命脈を保ってきました。 ところが土地本位制資本主義経済はすでに過去のものとなり、 買ったそばからまっさかさまに建物の価値が下落することや、 他先進国と比べても住居費が高すぎること、 それもとりわけ地価が高すぎるということ、などが露呈しています。 グローバリズムが進展する中で国民の所得が上がることは考えにくく、 高度成長期のように、厚みのある中間層がいない中で、 地価の上昇が望めるはずもなく、さらに景気後退で所得が減少する中、 これまでの水準で新築住宅を売ること、買うことが出来なくなりました。 ゆえに中古住宅への逃避、ないしは見直しが入っているのです。 ここで住宅業界が持ち直すためには、 「土地中心」から「建物中心」へその軸足をシフトし、 いくら投資してもその価値がまったくつみあがらない状況を 改善すること。 住宅購入が貯蓄となる状況を再構築することです。 日本は毎年１９兆円程度の住宅投資をしていますが↓ http://ameblo.jp/03630912/image-10344968996-10254749603.html 住宅資産額はずっと２５０兆円程度と、変化がありません↓ http://ameblo.jp/03630912/image-10344968996-10254749601.html このような、他国と比べて異常ともいえる状況は、 即刻改善するべきで、このことで、安定した内需や、 社会保障や年金と並ぶ資産的裏づけにしていくことが大切です。 新設住宅着工戸数は今年度、１００万戸をきることが確実で、 今後もう２度と１００万戸を超えることはないどころか、 むしろ徐々に減少する一方でしょう↓ http://ameblo.jp/03630912/image-10344968996-10254757501.html 一方で中古住宅が流通戸数を増やし、 数年でその数は新築と逆転します。 これは、地価の下落速度が購買力に追いつかないためです。 不動産･建設業界の雇用も、その多くは新築から中古・リフォームにシフト。 それでも絶対数が多すぎますので、これから本格的な淘汰が起こります。 ゆえに政府は、業界の構造転換と、別途の産業によって雇用を吸収することを、 職業訓練や企業支援によって早急に進めていただきたいと思います。 また融資は、土地を担保に行うシステムに無理が生じるため、 金融庁はそれ以外の手法にどうやって切り替えるか、 本気で議論しておいていただきたい。 同時に、現在は土地担保に行われている融資は、 そのままでは焦げ付き、また無理にシフトすれば軋轢が生じますので、 システム移行期の処方箋も用意しておく必要もあります。 新築住宅価格の高止まりは、「生産者重視」。 中古住宅価格の維持は「生活者重視」です。 住宅政策のための「土地政策」は、 国民の「幸福度」を回復する最も重要なもののひとつであるにもかかわらず、 新国土交通大臣の前原氏から一言も住宅政策が論じられないのは、 世論の重要度を意識するからなのか、 それとも、たんに認識が不足しているのか。 機会があればお聞きしたいと思います。 道路もダムも重要ですが「生活者重視」という民主党政策には、 住宅政策ほど親和性の高いもの、重要なもの、効果の高いものも、 そうそうないと思います。 重要度が増す「幸福度」研究 http://www.mizuho-ri.co.jp/research/investigation/pdf/report20090917.pdf ■□━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■□ □ □ ～ 平成21年度の「ホームインスペクター資格試験」 ～ □ 受験案内送付が1000件を突破！ □ ■□━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■□ 「ホームインスペクター資格試験」の 受験案内の配布が始まっていますが、順調で何よりです。 今後、中古住宅の流通数は2倍・3倍になります。 このとき、取引時点での建物の診断を行う、 「ホームインスペクター（住宅診断士）」の役割が、 非常に重要となります。 アメリカではホームインスペクターの平均的な インスペクション件数は年間250件程度。（ASHI） 日本でも遅かれ早かれ、 同じような状況になるでしょう。 ～ 平成21年度の「ホームインスペクター資格試験」 ～ 申し込み受付を開始しました http://www.jshi.org/shiken/01.shtml ■□━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■□ □ □ 長嶋 修 講演のお知らせ □ ■□━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■□ ■09/19 講演（東京）： サラリーマン・OLでもできる「中古ワンルームマンション経営セミナー」 http://www.rebax.co.jp/seminor.html □09/12 講演（東京）： 日経住まいのリフォーム博2009 リフォームを成功させる秘訣～住宅診断のススメ http://sumai.nikkei.co.jp/reform/reformhaku/event/event.html 不動産コンサルタント 長嶋 修 公式ホームページ ⇒ http://www.nagashima.in ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 【後記】 ここ数年で「ビジネス」とか「仕事」とかいう言葉の概念が、 様変わりするのではないかと、私は期待も込めて考えています。 本来的な「ビジネス」や「仕事」というものは、 「自分」や「会社」はもちろん、 「顧客」も「世の中」も幸せにするものであるはずです。 このバランスは、戦後の高度成長期にはそれほど気にしなくても、 日本経済全体が右肩上がりであったため、 「経済的繁栄を目指す」という共通の目標の元では、 結果的に目的を達成することとなりました。 ところが高度成長が終わり、つまり共通の目標がなくなると、 その弊害があちこちに現れるようにもなってきました。 バブル崩壊後は、何がおきたかよくわからないまま、 その対応に追われた我が国ですが、実は東西冷戦の終焉によって、 私たちの基本的なスタンスも目標も、大きく方針転換する必要が、 本当はあったのです。 このころ「少子化」や「高齢化」、「住宅余剰」や「住宅の質」の 問題などはすでにあがっており、手を打つことも出来たはずなのです。 ９０年代後半に金融危機を向かえ、それを乗り切り、 森内閣で自民党は完全に終わったかに見えましたが、 「それをぶっこわす」として小泉政権が誕生。 本来、それは野党の役目でしたが、ここから５年以上の政権運営。 この間、「ビジネス」や「仕事」の価値観はここにきわまれりという感じで、 「稼ぐが価値」「勝ち組／負け組み」などのフレーズが踊りました。 個人の不動産投資ブームが起きたり、ＦＸブームがあったり。 最終的には、いわゆる「サブプライムローン問題」に端を発する 世界的な金融危機という「ガイアツ」によって、 これまでのたまりにたまった膿が一気に吐き出される形で、 今回の政権交代に至るわけです。 多くの人は民主党に期待して、というよりは、 現状を変えたいという思いであったと思いますが、 どこまで言っても変わらなかったこの国が、 ついに転換することになったことは、 これまで長らく続いてきた価値観の転換をもたらします。 だから例えば住宅の世界では 「日本人は新築が好き」のような、 かつてはもっともらしく聞こえたフレーズも、 やがて過去のものとなり、 「ビジネス」「仕事」に対する価値観も、 本来的なところに落ち着くものと、私は見ていますし、 言い換えれば、そういった方向に進まなければ、 もうどうにもなりません。 ここで民主党が、政官財のトライアングルを崩し、 国民へ直接給付を行うことは、 不安解消欲求を一義的に満たすものとして評価できます。 これなしにキレイ事を言っても、始まらないところがあるからです。 次に必要なのは、かつて大企業が担ってきたコミュニティー機能を、 地域に再構築することです。 「年功序列」や「終身雇用」は住宅購入などのライフプランを容易にし、 婚カツ機能まで備えていた仕組みが事実上崩壊しそうです。 企業がその役割を担っている間、地域のコミュニティーは、 その機能をなくしています。 中央が栄え地方がすさむ、というのも同じ構図です。 これからは、ほとんどすべてを逆回転させるイメージ。 企業より個人を支え、中央より地方を栄えさせ、 環境や食料やエネルギーや医療・介護を、 むしろ成長産業と位置づける。 無論バランスの問題ですが、 大きい方向性としてはそのようなことになると思いますし、 他にやることはないでしょう。 このときに最も大切なのは、「個人」や「中小企業」や「基礎自治体」などの ミニマムな単位が、それを主体的に行う気概とリテラシーを、 どれだけ持つことが出来るかです。 すべてはそこにかっています。 そうしてやがて「仕事」や「ビジネス」の概念が、 人間が本来持つ「役に立ちたい」という欲求を満たしたり、 そのことで得られる充足感を重要な報酬ととらえるようになると、 自然と良い世の中になることと思います。 長嶋修（ながしまおさむ） http://nagashima.in ┏■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓ 私の人生の目的は 「人と不動産のより幸せな関係を追求し、 豊かで美しい社会を次世代に手渡すこと」です。 ┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■┛ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 個人向け不動産コンサルティングサービス （株）さくら事務所 代表取締役 TEL:03-3661-5277 FAX 03-3661-5285 http://www.sakurajimusyo.com 仲介手数料無料・半額・割引 ハウスハウス（株） http://www.house-house.jp/ 中古マンションリフォームの（株）ライフデザイン http://www.life-design.co.jp 取締役 中古注文住宅を実現するブランド＜Renon―レノン＞ （株）しあわせな家 取締役 http://renon.cc 不動産投資家倶楽部 エクシードエックス 主宰 http://www.fd-toushi.com NPO法人 すまひとプロジェクト 理事長 http://www.sumahito.com 日本ホームインスペクターズ協会 理事長 http://www.jshi.org ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
