2009/09/08
長嶋 修 の「不動産言いたいホーダイ！」
■■■■□□□■■■■ ■■□□□■■■ ■■ ■■ 不動産コンサルタント 長嶋修の「不動産言いたいホーダイ！」 ■■ ■■ ■■ Produced by http://www.nagashima.in ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 2009/9/8━━━ こんにちは。 不動産コンサルタントの長嶋修（ながしまおさむ）です。 http://nagashima.in やや隠れネタ？っぽいことも織り込みながら、Twitterを使っています。 http://twitter.com/nagashimaosamu 本家のアメリカにおける調査によれば、 Twitter早く始めた人とそうでない人の間に、 アクセス数の２極化が起きているようです。 ●twitterをうまく使う人の特長。 「ただのつぶやきはすぐ飽きられることを知っている」 「へえ、なるほど、という情報を140文字以内で簡潔にまとめている」 「メルマガやブログのオルタナティブツールであることをを理解している」 IT系では個人も企業も、非常にうまく使われているケースがあり、 他業界にもその流れが波及してくる模様です。 ●これまでの投稿はこんな感じです↓ 日本の中古住宅市場はまだ２倍、３倍にも伸びる余地が。 リフォーム市場もしかり。 新築住宅建設はスローダウンする一方、中古住宅市場を整備し、 住み替え頻度を高め、価値の落ちない中古市場を形成、 人材も新築⇒中古・再生・管理系へシフトする必要があります。 http://bit.ly/w25vP 波及効果が期待され、経済対策では必ず「住宅投資を！」といわれるも、 瞬間的効果はあるとしても、長期的には決して経済には貢献できていません。 これを解決するツールとして「住宅データベースの整備」 「ホームインスペクションの普及」などがあります。 http://bit.ly/1QeGmZ マイホーム購入が貯蓄にならなければ、業界はジリ貧。 国民もますます住宅購入から離れるでしょう。 大切なのは、「建物の価値を落とさないこと」です。 これが出来ていないのは先進国で日本だけです。 だから住み替えも容易に出来ず、消費を切り詰め内需も毀損しています。 もちろんマイホームにプライスレスな価値はあります。 気に入っていて、支払いに無理がないのなら。 実際、それで幸せに暮らす人がたくさんいます。 しかし、経済合理性のない住宅に投資するのには課題が残ります。 ９０～１００％ローンなど組んだら、いきなり家計内で債務超過が発生します。 「住宅ローンの残高」と「建物価値」の下落競争をしているのが実態。 高度成長期は建物の価値下落をはるかに凌駕する 「地価の上昇」があったため「住宅すごろく」すら成立しました。 が、住宅地地価はこれからまだ下がります。 このままでは、住宅購入に経済合理性はありません。プライスレスな価値？ 日本人は投資をしない国民だというのは実は大うそで、 世代によりばらつきはあるものの、 家計資産の６５パーセント程度が「住宅・宅地資産」です 。一生かけてマイホームに投資してきたのが日本人です。 http://bit.ly/shisan 日本の住宅は買ったときにその価値が最も高く、 人が住んだ瞬間に建物価値が１５とか２０％とか下落。 そして１０年で半値、２５年でほとんどゼロです。 新築を高く売るのはいいが、その価値を維持できない現状は、 業界内で自己矛盾を起こしています。 http://bit.ly/SJcolumn2 日本の住宅投資は毎年約１９兆円。これが、造ったそばから価値が落ち、 ２５年程度でゼロになる仕組みを延々と続けています。 これは、無駄な道路を造るよりよほどたちがわるく、 １０年で１９０兆円、２０年で３８０兆円の損失を個人にもたらしています。 http://bit.ly/SJcolum 「高速道無料化」「国の負債問題」などは誤解も多い。 また、内需安定の方策は住宅の世界にもしっかりと存在します。 だからまだ出来ることはいくらでもあります。高速道路無料の試算 http://bit.ly/rKrbn 道路だけとか、空港だけとか、限界集落だけとか、 パーツパーツに着目して対処しても、もぐらたたきが延々と続きます。 全部つながってます。ポスト冷戦、経済成熟、人口減少をはじめとする さまざまな社会構造の変化を踏まえて、 国土計画のグランドデザイン全体を議論しなければ。「次世代国土計画」。 高度成長期の日本は、企業が社会的な要素の多くを担っていた。 長期雇用や年功序列があってこそのマイホーム購入であったし、婚活も企業内で。 それ以前は地域が。これらが失われた今、 国がその役割を担うか地域にそれを再構築する道筋をつけるか。 アメリカのような「２大政党制」が日本になじむかどうか。 相対的に同質性の高い日本では、明確な対立軸がない。 無理に対立軸をつくる必要もないと思う。 ならば、今回の民主圧勝で明らかになったように、 以前偏りが大きいものと思われる「小選挙区比例代表並立制」も 再検討の余地があるということ。 本来、冷戦が終わった時点でこれまでの構図は変化させるべきだったが、 ずるずると先延ばしされてきた帰結として今回の民主党圧勝があった。 だからこれからが大変。たまりにたまったあまりにもたくさんの課題がありすぎ、 これを一挙に片付けることができるか。割り切ってポイントを絞ったほうがいいか。 民主党への政権交代は、自民以外への選択という消極的なもの。 政策については、実はあまり見られていない。変化そのものが目的だった。 次回の不動産投資勉強会（9月12日）のテーマは 「不動産再生のプロから見た、成功する人、失敗する人」。 失敗や空室などの逆境をどうやって乗り越えるか。業界人も知らない、 その工夫やノウハウを専門家から学びます。 札幌でアパート経営するも、 賃貸管理会社に不満を持つ不動産投資家のニーズに応えるサービス出現。 安価にこんなサービスが受けられGOOD。 しかし札幌の管理会社にはホントしっかりしていただきたい。 知識もノウハウもモチベーションもないところ多すぎます http://bit.ly/SExUm 全国を席巻する「タマホーム」の経営ベースは、実は「アキュラシステム」。 本体を凌駕。縁側や犬走りまで坪数に含めるなど賛否両論も、建物の質は必要十分。 価格を上げず「長期優良」にも対応、他で建てる理由が見当たらないほど。 ただし現場品質にバラつき。http://bit.ly/44EPVI 某ハウスメーカー社長との会話。 「社：長嶋君、ウチの建物って高いと思う？」 「長：高いですよ。一気にコストダウンして勝負しないとダメですよ」。 「社：やっぱりそうだよな～」 わかってるならやれ～！！（笑） あれから2年。ドラスティックな変革をせず、つつがなく自分の代を終えたい模様。 ■□━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■□ □ □ 政権交代で住宅政策はどう変わるか □ ■□━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■□ 「政権交代で住宅政策はどう変わるか」。 マイホームは？ 賃貸住宅は？ といったテーマでの講演依頼がたくさん来ています。 棄民等から民主党への政権交代が起こり、 また国土交通省内でも人事異動があったことから、 不透明要素も多く、今後の動向について、 不動産・建設業界人が注視しています。 様々な利害得失が絡む中で、神経質な動きも。 これはこの業界に限らないでしょう。 大切なのは、私たち一人ひとりがそれぞれの立場を超えて、 かつ時間軸の視点を持って、 日本の人と不動産の関係がどうすればよりよくなるのか考え、 実行に移すことです。 これまでの自民党の政策（というか国土交通省の政策）は、 「住生活基本計画」にまとめられています。 大枠、ここから外れることはないと思います。 が、今後の住宅政策は、住宅の領域だけで解決できないことも多く、 街づくりや地方分権、内需拡大の経済政策などと一体となったグランドデザインが 必要とされており、未来を読み解くには、 ダイナミックな構想力が必要となります。 政権交代が起きたからどう変化するか、というよりは、 時代の変化の潮流の中で、日本の住まいの位置づけが、 根本的に変革を遂げようとしているわけです。 なので、民主党のマニフェストだけをみても、 その全体像はよくわからない、ということになるのです。 あまり知られていませんが、民主党は2009年4月に 「民主党住宅ビジョン」をまとめています。 ■□━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■□ □ □ ～ 平成21年度の「ホームインスペクター資格試験」 ～ □ 申し込み受付を開始しました □ ■□━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■□ 「ホームインスペクター資格試験」の 受験案内の配布が始まっていますが、順調で何よりです。 今後、中古住宅の流通数は2倍・3倍になります。 このとき、取引時点での建物の診断を行う、 「ホームインスペクター（住宅診断士）」の役割が、 非常に重要となります。 アメリカではホームインスペクターの平均的な インスペクション件数は年間250件程度。（ASHI） 日本でも遅かれ早かれ、 同じような状況になるでしょう。 ～ 平成21年度の「ホームインスペクター資格試験」 ～ 申し込み受付を開始しました http://www.jshi.org/shiken/01.shtml ■□━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■□ □ □ 札幌でアパート経営をしている方へ □ ■□━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■□ 札幌でアパート経営をしている方にうれしいお知らせがあります。 特にいわゆる「遠隔投資」をしていて、「管理」にお悩みの方。 アパートの管理はとりあえず管理会社にお任せしているものの、 その対応に不満という方は、ずいぶんといらっしゃると思います。 山岡さんが立ち上げた「報告ネット」 山岡さんは、東京にお住まいのころに札幌でアパート経営を開始。 その後プチリタイアして札幌に移住していらっしゃいます。 その山岡さんが、札幌にあるアパートの現状を、 リーズナブルな価格で定期的に報告をしてくれるというものです。 遠方から札幌に不動産投資されている大家さん支援として、 アパート・マンションを定期巡回、物件撮影、状態撮影、空室対策。 巡回時の様子はカメラ撮影し提出、 管理状態が手に取るようにわかるというものです。 これは非常におすすめ。 彼の人柄やスキル・ノウハウなどは私が保証します。 ぜひ相談してみてください。 札幌のアパート・マンション・ 管理不動産の物件巡回＋撮影なら報告ネット http://www.houkoku.net/ ●札幌で賃貸管理業を営む方へ。 札幌へ遠隔投資をする不動産投資家の、 賃貸管理に対する不満にはすごいものがあります。 彼と提携してはどうでしょうか。 ■□━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■□ □ □ 長嶋 修 講演のお知らせ □ ■□━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■□ ■09/12 講演（東京）： 不動産投資勉強会『エクシードエックス』 http://www.fd-toushi.com ■09/19 講演（東京）： サラリーマン・OLでもできる「中古ワンルームマンション経営セミナー」 http://www.rebax.co.jp/seminor.html □09/12 講演（東京）： 日経住まいのリフォーム博2009 リフォームを成功させる秘訣～住宅診断のススメ http://sumai.nikkei.co.jp/reform/reformhaku/event/event.html 不動産コンサルタント 長嶋 修 公式ホームページ ⇒ http://www.nagashima.in ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 【後記】 もうすぐ４２ちゃい。ひつじ年。おとめ座。Ａ型。 長嶋修（ながしまおさむ） http://nagashima.in ┏■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓ 私の人生の目的は 「人と不動産のより幸せな関係を追求し、 豊かで美しい社会を次世代に手渡すこと」です。 ┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■┛ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 個人向け不動産コンサルティングサービス （株）さくら事務所 代表取締役 TEL:03-3661-5277 FAX 03-3661-5285 http://www.sakurajimusyo.com 仲介手数料無料・半額・割引 ハウスハウス（株） http://www.house-house.jp/ 中古マンションリフォームの（株）ライフデザイン http://www.life-design.co.jp 取締役 中古注文住宅を実現するブランド＜Renon―レノン＞ （株）しあわせな家 取締役 http://renon.cc 不動産投資家倶楽部 エクシードエックス 主宰 http://www.fd-toushi.com NPO法人 すまひとプロジェクト 理事長 http://www.sumahito.com 日本ホームインスペクターズ協会 理事長 http://www.jshi.org ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
