2009/05/25
長嶋 修 の「不動産言いたいホーダイ！」
■■■■□□□■■■■ ■■□□□■■■ ■■ ■■ 不動産コンサルタント 長嶋修の「不動産言いたいホーダイ！」 ■■ ■■ ■■ Produced by http://www.nagashima.in ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 2009/5/25━━━ こんにちは。 不動産コンサルタントの長嶋修（ながしまおさむ）です。 http://nagashima.in 「日本経済はこれから先、どうなっていくのだろうか」 「自分や家族の将来はどうなってしまうのだろうか」 多くの人が、こういった不安を抱いている世の中であり、経済状況です。 アメリカのサブプライムローン問題に端を発する金融不安、景気悪化、 雇用や収入の不安、社会保障不安。 書店へ行けばさながら「世界恐慌ブーム」のようです。 何やらおぞましいタイトルの本が、棚一面ずらりと並んでいます。 世の中で起きているさまざまな社会問題や不安を数えたらきりがありません。 歴史的に見ても、これほど不安要素が多い時代もそうそうないでしょう。 そういった時代をいま、私たちは生きています。 私たちはこの激動の時代を、どう生きていけばいいのでしょうか。 何を選択し、どのように行動すればいいのでしょうか。 景気悪化や生活不安などの悪い状況は、日本や世界の政治や経済に始まり、 私たち一人ひとりの生活にまで至るありとあらゆるもの、 すべてをゼロベースで見直すきっかけとなるはずです。 いまはまさに、根本的な変化を促す清算のときと私は考えています。 先日発売した書籍では、不動産コンサルタントである私の目から見た、 日本経済低迷の根本的な要因と危機を脱するための方策、 産業構造転換への具体的な政策提言とともに、 これからの時代に個人がお金や資産、不動産とどう付き合うべきか、 人を幸せにする経済活動とは何かを追求しました。 こういった前提のもとに、丸善 丸の内本店にて ５月２８日（木）、出版記念講演会を行います。 生活不安社会の決断 〜不動産・買うか買わないか〜 http://www.sakurajimusyo.com/press/seminar/cafe/090528.html ■□━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■□ □ □ ピントはずれのとらえ方 □ ■□━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■□ 2009年1〜3月期の国内総生産（GDP）成長率は、 年率換算で15.2パーセント減と、大幅に落ち込みました。 前四半期とあわせて、まさに「垂直落下」と読売新聞は表現しています。 ここから先の見方は、専門家によってさまざまですが、 これほど見通しが分かれているのも珍しいというほど、バラバラです。 いくつかの指標が底打ちしたことをもって、 景気の底を打った、という人がいます。 それは事実です。 確かに事実なのですが、それは「とりあえず」という程度のことであって、 所得の減少や雇用の悪化がこれから始まることや、 輸出頼みの構造が変わらないことから、 米欧の回復頼みとなっているのが日本経済の実態です。 米欧の回復はまだまだ先であり、だからどこかでまた息切れします。 「設備投資」「消費」「住宅投資」が内需の3本柱といわれていることに 問題解決へのピントが外れた内需へのとらえ方をみます。 これはもう根本的に、考え方から変えないと、 どうにもなりません。 ■□━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■□ □ □ 不動産との正しいつきあい方 □ ■□━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■□ 「低金利の今が買い時」 「家賃はドブに捨てるようなもの」 「歳をとったら賃貸を借りられなくなる」 「頭金は2割が目安」 「そろそろマイホーム適齢期」 こういった数々の「マイホームに関する常識」めいたものを、 あなたも一度は耳にしたことがあるでしょう。 ところが、これら全てはもはや「過去の常識」。 将来にはまったく通用しないもの。 そう聞いたらきっと、驚かれるのではないでしょうか。 でも、それも致し方のないところ。 私たちは、 不動産やお金などについて勉強する場や機会もないまま、 社会に出てしまったのです。 実は今、不動産市場やマイホームに関する世の中の価値観も風潮も、 歴史的な転換期を迎えています。 これまで常識と思っていたことをそのまま鵜呑みにすると、 マイホーム購入で失敗する可能性は、限りなく高くなってしまうのです。 例えば、 「購入ｖｓ賃貸、どっちがトクか」 雑誌などメディアでは、そんな特集がしばしば組まれます。 期間を区切って賃貸・購入それぞれのコストをシミュレーションし、 双方の損得を比較検討するものです。 それらはほとんどのケースで 「どちらともいえない」 という結果で、 さらに 「でも賃貸は、家賃をずっと払い続けなければならない」 ⇒「だから買ったほうがトク」 という三段論法が展開されています。 ところがこの手のシミュレーションには、 決定的に見逃している視点が2つあるのです。 買った後の「メンテナンス費用」「建て替え費用」が考慮されていないです。 この2つをシミュレーションの前提条件に設定すれば、 実は圧倒的に「借りたほうが得」となります。 損得勘定の世界、経済合理性のみの観点から見れば実は、 一部を除いたほとんどのケースで「借りたほうが得」なのです。 なぜ、そんなことになってしまうのか？ 住宅は資産ではなかったのか？ 買わないほうがいいのか？ ・・・・・・・・・・ 「幸せになりたい」 「家族を大切にしたい」 これは、誰しもに共通する想いでしょう。 そして、その想いを達成する手段の象徴ともいえるのがマイホーム購入です。 どこに住むのか。 予算は。 間取りや仕様はどんなものか。 賃貸か購入なのか。 マンションか一戸建てか。 新築か中古か。 ありとあらゆる選択枝の中で、何をどう選ぶのか。 そのプロセスで、自分が何に幸せを感じ、どういった夢を描くのか、 自分の人生観や美学が試されているといっても過言ではありません。 身もフタもない言い方になってしまいますが、 結局、マイホームを買おうが買うまいが、幸せになれる人はなれるし、 なれない人はいつまでたってもなれないでしょう。 マイホームを買うこと自体は目的でもなく、 たんなる手段に過ぎないからです。 自分や家族にとっての幸せが、 マイホームという手段でどう達成できるのか、 動機や決断までのプロセスこそが本来、大切なのです。 ところが、マイホーム購入の選択や決断を長らく左右してきたのが 「みんなが買っているから」というような相対的な価値観。 かつての日本ではある意味、 大きな時代の流れや集合価値観に乗っていくことが自分と家族の身を守り、 幸せになるための成功方程式でした。 ところがこのような、いわば「護送船団幸福価値観」ともいえる価値観は 崩壊してしまいました。 何が正解、どれが成功という解や基準のようなものはなくなり、 おのおのが自分らしい幸福価値の尺度を 見つけ出さなければならない時代になったのです。 よくとらえれば自由度が増し、自分らしい生き方ができるこの時代は一方で、 確定的なロールモデルが提示されない難しい時代ともいえます。 そういった時代に、どうやって自分の生き方や価値観を見つめるのか。 結果として、どうマイホームの選択や決断と向き合うのか。 自身と向き合い、その哲学を陶冶（とうや）することが ますます大切になります。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 不動産コンサルタント 長嶋 修 公式ホームページ ⇒ http://www.nagashima.in 【後記】 建物の評価額はほとんど例外なく、 25年後にはゼロになるというのが、これまでの中古取引のルールでした。 現実にはまだまだ住み続けられる上物であっても、 市場が認める価値はゼロになってしまうのです。 住宅を資産と考えるなら、 何とも不合理で納得しがたい価格形成システムでしょう。 日本でこのリスクがあまり意識されずにきたのは、 上物の目減り分を上回る地価上昇が総額ベースで埋め合わせてきたからです。 しかし、「土地神話」が終わった今、 この構造的欠陥はオーナー本人に「持ち家リスク」として迫ってくるようになりました。 手に入れた瞬間から、劇的にしかも継続的に価値が減り続ける資産なんて、 投資の価値があるかどうか極めて疑わしいと言わざるを得ません。 しかもこの国ではそういったリスク物件の購入を、 「住宅政策」の柱に据えて推し進めてきたのです。 これでは住宅は「ストック（資産）」の名に値しません。 日本の新築住宅は、形式上は「資産」ですが、実態は「耐久消費財」と言えます。 なぜなら、購入して住み始めた瞬間、15〜20％の価値下落が起き、 10年経てば、ほぼ半値にまで下がってしまうからです。 新築偏重の流通システムがこの見かけ上の資産価値暴落を引き起こす原因です。 中古市場の流通量が少なく、適切な値付けもされていない状況が、 中古住宅に分類された瞬間、 本来の価値とはかけ離れた値付けに甘んじるしかないという 「持ち家リスク」を生じさせているのです。 続きはこちら ⇒ http://waga.nikkei.co.jp/money/estate.aspx?i=MMWAb5000019052009 長嶋修（ながしまおさむ） http://nagashima.in ┏■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓ 私の人生の目的は 「人と不動産のより幸せな関係を追求し、 その思想を世の中に広める事」です。 ┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■┛ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 個人向け不動産コンサルティングサービス （株）さくら事務所 代表取締役 TEL:03-3661-5277 FAX 03-3661-5285 http://www.sakurajimusyo.com 仲介手数料無料・半額・割引 ハウスハウス（株） http://www.house-house.jp/ 中古マンションリフォームの（株）ライフデザイン http://www.life-design.co.jp 取締役 中古注文住宅を実現するブランド＜Renon−レノン＞ （株）しあわせな家 取締役 http://renon.cc 不動産投資家倶楽部 エクシードエックス 主宰 http://www.fd-toushi.com NPO法人 すまひとプロジェクト 理事長 http://www.sumahito.com 日本ホームインスペクターズ協会 理事長 http://www.jshi.org ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
