2009/05/23
長嶋 修 の「不動産言いたいホーダイ！」
■■■■□□□■■■■ ■■□□□■■■ ■■ ■■ 不動産コンサルタント 長嶋修の「不動産言いたいホーダイ！」 ■■ ■■ ■■ Produced by http://www.nagashima.in ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 2009/5/23━━━ こんにちは。 不動産コンサルタントの長嶋修（ながしまおさむ）です。 http://nagashima.in 先日発売された新刊は、おかげさまで大変好評です。 http://www.amazon.co.jp/gp/product/4569707408/sakurajimusyo-22/ ご意見・ご感想をお待ちしております。 ■□━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■□ □ □ 出版記念講演会を行います □ ■□━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■□ 生活不安社会の決断 〜不動産・買うか買わないか〜 http://www.sakurajimusyo.com/press/seminar/cafe/090528.html ■□━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■□ □ □ 次回勉強会の内容が決まりました □ ■□━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■□ ----------------------------------------------- ■不動産・政治・経済最新動向ニュースフラッシュ ----------------------------------------------- 日本経済は？不動産投資市場はどうなるか？ 長嶋 修による解説 ------------------------------------------ ■ ローコストでデザイナーズリノベーション ------------------------------------------ 家賃を値上げしながら、空室を満室に変える為の５つのチェックポイント いつまでも埋まらない空室を解消し、家賃をUPさせるリノベーションとは。 「広さに優るものなし」 「いかに安くてお洒落な部屋にできるか？」 「入居者に選ばせてあげよう！」 「リノベーションしたのに入らなかったら？」 「ライバルと差が出るプロモーションとは？」 アパートの収益を劇的に改善し、 費用対効果を最大限に発揮するノウハウや知識、経験を学びます。 講師：株式会社 モダンアパートメント 代表取締役 渡邊 勇三氏 ---------------- ■ 投資家懇親会 ---------------- 不動産投資・アパート経営の仲間をつくる、リアルな情報交換の場所です。 詳細はこちら ⇒ http://fd-toushi.com ■□━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■□ □ □ 住宅投資は経済波及効果が低い □ ■□━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■□ 経済対策では常に「住宅投資」が注目されます。 それはなぜか。 理由はかんたん。 経済波及効果が高いからです。 「住宅投資は裾野が広い」というような言われ方で国会などでは語られます。 例えば１５００万円の新築住宅が１棟造られると、 経済波及効果は全体で約２倍の２８５０万円程度になるといわれています。 しかし私に言わせれば、それは逆です。 住宅投資は「最も経済波及効果の低いもの」です。 なぜなら、１５００万円の投資も、２５年でゼロだからです。 またその間、いやそれ以上の期間、家を建てた人は住宅ローンを抱え、 可処分所得が少ない中で生活します。 経済波及効果を、短期的に見るか、中長期的に見るかの違いです。 実は、中長期的に見て「住宅投資は経済波及効果の裾野が広い」時期など、 少なくとも戦後の日本には一度もなかったのです。 土地だけが上昇した時期はありましたが。 そんなこんなで、すでに７００万戸をはるかに上回る住宅が、 空き家になっていいるというのが実情です。 これらの空き家を今後どうするのか。 その対策が見えない中でまた空き家を増やす政策をとるのは、 もう本当にキリがありません。 この理屈がこれまでなかなか伝わらなかったのには、 理由があります。 それは「専門家のワナ」です。 例えば、エコノミストの多くの皆さんはやはり、 景気回復策を求められると「住宅」と答えます。 ２２日の予算委員会に参考人として意見を求められたエコノミストも、 まさにそう発言していました。 それは、短期的には確かにそうなのですが、 その後、つまり建てられた後も経済は大切なわけで、 資産（ストック）としての価値が認められず、 社会に富がつみあがらない実情を知れば、そんなことはいえないはずです。 また、やはり２２日の予算委員会でエコノミストの方が、 GDPの増加対策として「移民の受け入れ」を例にあげていました。 人口が増加すればGDPが増えるという単純な論理です。 （もっともこの方は、人口増よりも生産性の向上が大切だとも おっしゃっていましたが） この政策は、たんにGDP増加のために決めることではなく、 日本という国のあり方、国の大きな方針を大きく左右するところですから、 多分に慎重であるべきだと思います。 それから、やはり２２日の予算委員会で発言していた参考人が、 「若者などの社会的弱者に住宅を」 「公営住宅など検討できないか」と発言しています。 これは、すでにいくらでも空き家がありますので、 民間の空き家を活用すればいいわけです。 具体的には、居住者への家賃補助ということになると思います。 すでに建っている住宅を有効活用でき、 新規に公営住宅を建てるより、長期的なコストは安上がりです。 ただしこのような政策は、居住者やオーナーのモラルハザードを 引き起こす恐れもあるため、運用には知恵が必要であることは 言うまでもありません。 話がずれましたので、元に戻します。 住宅建設に短期・中期・長期の、 本当の経済波及効果をもたらせたいのであれば、 築年数が経過しても価値が落ちない中古住宅市場を造ることが 大切です。 ご理解いただけることと思いますが、 私は何も住宅建設、新築住宅を否定しているわけではありません。 新築住宅を長きに渡って社会に有効性をもたらすためにこそ、 中古住宅市場を整備することが必要だといっているのです。 価値の落ちない住宅住宅を所有している物理的・心理的安心感は、 年金や医療など社会保障に対する漠然とした不安を解消する手がかり、 裏づけにもなります。 日本経済という観点からも、安定した内需を生み出す源泉となります。 ここで重要なのは、「土地」より「建物」に価値を持たせることです。 土地などというものは、買ったあと再投資など行いませんが、 住宅は定期的に修繕・リフォームを行います。 この投資が住宅の価値を維持するのだということになれば、 リフォームの大幅な需要増も見込めます。 新築の世界から中古市場、リフォーム市場への雇用シフトも可能です。 ホームインスペクション（住宅診断）も今後、万単位の雇用を生み出すでしょう。 2009年緊急レポートはこちら ⇒ http://otogaku.resistance1.com/clk.php?sid=20&iid=58 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 不動産コンサルタント 長嶋 修 公式ホームページ ⇒ http://www.nagashima.in 【後記】 戦後から経済の高度成長を駆け抜けた日本。 その頃は、とにかく「モノ」が絶対的な価値を持っていた時代でした。 モノを持っている人は成功している、優れているとでもいうような、 いわゆる「物質主義的価値観」です。 家電製品や自動車、そしてマイホームでさえ、 所有することそのものが重要なステイタス。 そんな、日本の奇跡的な経済復興を支えたのが、 団塊世代を中心とした人々はもちろん、 その基盤となった「土地本位制資本主義経済」です。 それは戦後なにも資産がない我が国において、 土地に価値を持たせるという、 当時の官僚が考案した画期的なシステムでした。 そしてこの、とにかく土地さえ持っていれば その価値がどんどん上がっていくという土地神話は、 小さな家から大きな家へと買いかえていく、 いわゆる「住宅すごろく」レースの展開を生んだのです。 このレースをいかに早く、いかに上手にあがるかということが、 当時の社会全体の関心事でした。 その後、二度のオイルショックとバブル経済、 やがてバブル崩壊を経て、日本経済は現在に至ります。 家電製品も車も、モノはすべて人々に行き渡ってしまった現在、 次はそのグレードが争われるようになりました。 ブランド品が飛ぶように売れるのは、 所有物のレベルを競う人々の意識のあらわれといえるでしょう。 所有の有無を競う時代から、所有物のグレードを競う時代へ。 現代社会はまだ、いわば「第二次物質主義的価値観」の渦中にあるといえます。 ところがここにきて、変化が起こり始めました。 どんなことが起きていて、 今後どうなりそうかということを、この本に書きました ↓↓↓ http://www.amazon.co.jp/gp/product/4569707408/sakurajimusyo-22/ 長嶋修（ながしまおさむ） http://nagashima.in ┏■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓ 私の人生の目的は 「人と不動産のより幸せな関係を追求し、 その思想を世の中に広める事」です。 ┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■┛ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 個人向け不動産コンサルティングサービス （株）さくら事務所 代表取締役 TEL:03-3661-5277 FAX 03-3661-5285 http://www.sakurajimusyo.com 仲介手数料無料・半額・割引 ハウスハウス（株） http://www.house-house.jp/ 中古マンションリフォームの（株）ライフデザイン http://www.life-design.co.jp 取締役 中古注文住宅を実現するブランド＜Renon−レノン＞ （株）しあわせな家 取締役 http://renon.cc 不動産投資家倶楽部 エクシードエックス 主宰 http://www.fd-toushi.com NPO法人 すまひとプロジェクト 理事長 http://www.sumahito.com 日本ホームインスペクターズ協会 理事長 http://www.jshi.org ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
