2009/05/13
長嶋 修 の「不動産言いたいホーダイ！」
■■■■□□□■■■■ ■■□□□■■■ ■■ ■■ 不動産コンサルタント 長嶋修の「不動産言いたいホーダイ！」 ■■ ■■ ■■ Produced by http://www.nagashima.in ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 2009/5/13━━━ こんにちは。 不動産コンサルタントの長嶋修（ながしまおさむ）です。 http://nagashima.in さて、今週土曜日は不動産投資勉強会。 とっても楽しみです。 ⇒ http://www.fd-toushi.com ■□━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■□ □ □ 丸善 丸の内本店で『出版記念講演』を行います □ ■□━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■□ 『不動産のプロから見た 日本経済の活路』 （PHP研究所）の発刊を記念して、 「生活不安社会の決断 〜不動産買うか・かわないか」と題し 5月28日（木）に長嶋 修の講演会を行います。 詳細はこちらから ⇒ http://www.php.co.jp/bookstore/information.php ■□━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■□ □ □ 成功する投資家は 「 大局観 」 を持っている □ ■□━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■□ これから日本は本格的な 「 デフレ 」 に突入します。 株式市場はこのところ持ち直した感がありますが、 これはあくまでも一時的なもの。 やがて激動的に下げを演じる局面がやってきます。 株価は少なくとも7,000円台までは戻り、 政治的に大きな改革でも 行われない限りこの趨勢は変わらないでしょう。 さらにいうと ・・・・ 続きは、こちら http://www.kenbiya.com/column/nagashima/27.html ■□━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■□ □ □ 地価はまだ下がります □ ■□━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■□ ２００２年からの景気回復は、輸出・設備投資セクターが延びたから。 個人部門や政府部門はほとんどゼロ成長です。 また失業率は２００２2年の５．５パーセントから改善したものの、 雇用生態はいわゆる『非正規雇用』が増加、 国民の所得は年々減少しています。 いうまでもなくこのことは、 労働コストが減少することで、企業にとってはプラスでしたが、 個人にとってはマイナスです。 前四半期（１０〜１２月期）のGDPは 年率換算で１２．１パーセントのマイナスでした。 それに対して１〜３月期は、 内閣府によって５月２０日に発表される予定ですが、 それを上回るマイナスであると予想されています。 日本総合研究所 ▲１４．９パーセント みずほ総合研究所 ▲１８．１パーセント ニッセイ基礎研究所 ▲１６．４パーセント 三菱ＵＦＪリサーチ＆ ▲１５．６パーセント コンサルティング これから日本は本格的なデフレに突入しそうです。 １．商品・サービス価格低下 ２．起業の売り上げ減少 ３．個人の給与減少 ⇒１に戻る というスパイラルです。 本格的な人口減少社会に突入し、 経済もある程度成熟化し大幅な成長も見込めずというなかで、 この経済的な問題を払拭するためには、 新自由主義だケインズだという手段ばかり論じていても、 あまり意味がありません。 大きく見れば、 ・GDPを成長させることを前提とした考え方が岐路に立っているのであり ・一定の経済的成長を成し遂げたあとのビジョン・目標が必要なのであ、 ・産業構造の一大転換が必要なのであり ・政治的枠組みの大変化が必要なのであり ・低所得でも安心して暮らせる社会づくりが必要なのです。 内需を安定させ、可処分所得減少が見込まれる中で必要なのは、 公務員制度改革など霞ヶ関改革やら税制改革やら、 あれもこれもが必要ですが、 非常に重要なのが「住宅政策」です。 都市部においては、家賃や物件価格が高すぎます。 これらは今後、大幅に低下させることが必要でしょう。 そして不動産には「土地」そして「建物」がありますが、 「建物」はむしろ価値を維持する、価値を挙げる政策をとり、 とりわけ「土地」の価格、「地価」を下げることが必要です。 こういった政策を意識的に行わなくても、 自然の流れに任せていれば「地価」は徐々に下落します。 乱暴に言えば、都市部ではあと３割程度下げるでしょう。 このような政策はもちろん「総論賛成 各論反対」となることが 容易に予想されます。 すでに不動産を持っている人にとって 「地価」がさがることなど容認できないでしょうし、 持っていない人には朗報です。 地価が下がることによるダメージに対する セーフティーネット的な政策も検討しておかなければならないでしょう。 景気刺激のために容積率を上げる政策は、局地的な地価上昇を生み、 「ストロー効果」で周囲の地価を下げるだけ。 「何をやっているのかよくわからない政策」になります。 また、データ的に見ても、建設業の就業者数が多すぎますので 他産業への就業者移転を遅らせるだけです。 ※麻生総理も聞いた「住宅政策」の有効性 http://www.nikkeibp.co.jp/sj/2/column/g/105/ ■□━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■□ □ □ 小沢代表辞任でどうなる？ □ ■□━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■□ FRB（米連邦準備理事会）によれば、 ３月の消費者信用残高は 前月比１１１億ドル減の２兆５５００億ドルと急減。 http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20090508-00000859-reu-bus_all クレジットカードを利用して借金で買い物をする慣行から離れる動き、 離れざるを得ない動きが加速しています。 http://www.youtube.com/watch?v=mXGzsnnFVLg&feature=player_embedded このことは、アメリカ国民の健全性という観点からは よい流れ、ごく自然な流れであるといえます。 しかし同時にこのことは、アメリカに輸出していた日本や中国などには、 かつてのような経済構造がもう戻らないということを意味しています。 日本の１０倍の人口を抱え、経済に成長の余地があり、 政府の財政支出も効きやすい中国はまだ、内需を伸ばすことが出来ます。 日本はどうでしょうか。 ２０００年代の経済は、外需の成長に依存していただけで、 内需はほとんど伸びていませんでした。 それもそのはず、この間、国民の所得は減少の一途をたどっていたからです。 民主党の小沢さんが代表を辞任しました。 これから、次の代表に誰がなるのかとか、解散はいつになるのかとか、 世の中は政局がらみでにぎやかになることと思います。 また、補正予算や追加の経済対策が効いて、少しは経済が、 持ち直した感じになるかもしれません。 株式市場は実態と乖離した動きを示しています。 しかし、政局も経済対策も「目的」ではありません。 私達がどのような方向に向かうのか。 本来、このようなときこそ私たちは哲学的にならなければならないはずです。 「哲学」「理念」「構想力」。 これら、この国にいま最も必要とされる事柄を、 民主主義という制度の下では、 選挙権を持つ私達一人ひとりが持たなければならないでしょう。 先日公表されたアメリカの「ストレステスト」の結果は、 公表前に資本不足額を圧縮していたようです。 また欧州経済は、アメリカよりもなお深刻です。 このようななか、日本は、 本当の意味で自立した国になるときがやってきたのだと わたしは考えています。 ※今こそ内需拡大を、住宅政策を http://www.nikkeibp.co.jp/sj/2/column/g/95/ ※不動産投資家倶楽部「エクシードエックス」 http://www.fd-toushi.com/ ■□━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■□ □ □ 混沌とする世界経済、日本経済の中で □ 自分の資産を守っていく方法を緊急レポート！ □ ■□━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■□ メルトダウンとまでいわれた2008年の金融市況。 投資商品は次々と元値を割り込み、 ほとんどの投資家が大きな痛手をうけました。 また、経済状況は混沌としており、 あのトヨタですら、大きく業績を下げています。 もちろんこのような時期でも、 自分と家族を守っていく必要があります。 そのためには、自分のビジネスをうまくいかせることはもちろん、 ときにはきちんとした資産の運用を考える必要もあるでしょう。 このような状況の中、 今後の日本の経済、世界経済はどのように動いていくのか？ そして、どのようにしたら自分達の資産を守っていくことができるのか？ 混沌とする世界経済、日本経済の中で 自分の資産を守っていく方法を緊急レポート！ ↓↓↓ http://otogaku.resistance1.com/clk.php?sid=20&iid=58 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 不動産コンサルタント 長嶋 修 公式ホームページ ⇒ http://www.nagashima.in 【後記】 民主党の代表候補はどうやら、 鳩山さん、岡田さんに絞られたようです。 鳩山さんは連帯責任で、小沢さんと一緒に幹事長を降りましたが、 正解の慣行では、すぐにでも代表戦に出ることに違和感はないとされています。 鳩山さんが代表になった場合、小沢さんの影響力が残る可能性が高く、 それを良しとするかどうかが、判断の分かれ目です。 岡田さんは、イオンの岡田社長の息子。 代表経験があり、かつて選挙退廃の責任を取って辞任しましたが、 クリーンなイメージが強く、 小沢さんのイメージを払拭したい現在情勢には向いているとの見方です。 どちらであろうとも、民主党としては、 この代表戦自体を盛り上げることで、 世の中の関心を集めたいところでしょう。 長嶋修（ながしまおさむ） http://nagashima.in ┏■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓ 私の人生の目的は 「人と不動産のより幸せな関係を追求し、 その思想を世の中に広める事」です。 ┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■┛ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 個人向け不動産コンサルティングサービス （株）さくら事務所 代表取締役 TEL:03-3661-5277 FAX 03-3661-5285 http://www.sakurajimusyo.com 仲介手数料無料・半額・割引 ハウスハウス（株） http://www.house-house.jp/ 中古マンションリフォームの（株）ライフデザイン http://www.life-design.co.jp 取締役 中古注文住宅を実現するブランド＜Renon−レノン＞ （株）しあわせな家 取締役 http://renon.cc 不動産投資家倶楽部 エクシードエックス 主宰 http://www.fd-toushi.com NPO法人 すまひとプロジェクト 理事長 http://www.sumahito.com 日本ホームインスペクターズ協会 理事長 http://www.jshi.org ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
