失敗しない住宅選び講座 

ＦＰ平賀の失敗しない住宅選び講座＜211号＞

http://www.e-sumaisagashi.com/　　　　　　　　 　　　　　第２１１号(2008/7/25) 
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 □■ ＦＰ平賀の失敗しない住宅選び講座　■□

---［発刊の目的］--------------------------------------------------------

このメルマガは「今年こそはマイホームを手に入れよう」とお考えの方々に、独立系
ＦＰが公平・中立に“後悔”しない住宅購入のノウハウをお伝えすることを狙いとして
おります。

何千万円ものローンを組み、何十年も払い続けることを覚悟して、やっとの思いで
手に入れた「城」でも、いざ生活してみると「しまった。こんなはずではない」という話を
耳にします。原因として考えられるのは

・口のうまい営業マンにしてやられた
・購入者自身の勉強不足
・理想と現実にギャップがあり過ぎた・・・

例を挙げればきりがありませんが、未然に防げるものはいくらでもあるはずです。
ＴＶゲームの様にリセットできない“人生のビックイベント”だけに、知識武装して

 　　　　　　　『理想の住まい』

を手に入れて下さい。ご購読者の皆様のお役に立てることを期待いたします。



１．今号のトピックス-----------------------------------------------------

★サブプライム余波がマンション業界へも波及　ゼファー破たん （日経ビジネス）
→ http://business.nikkeibp.co.jp/article/topics/20080722/165918/

★米国の住宅価格が下げ幅を拡大　住宅市場の悪化が続く （日経）
→ http://www.nikkei.co.jp/kaigai/us/20080523D2M2300P23.html



★2008年７月以降のビジネス・カレンダー　
　http://www.e-sumaisagashi.com/new_page_140.htm

★ 不動産業界動向ニュース（倒産危険度ランキング）
　http://www.e-sumaisagashi.com/new_page_122.htm

「ゼファー」「興大」など、今月も不動産業者の「破たん」が止まりません。


★注目コラム★

　「住宅不況」不動産業者の倒産が止まらない（オールアバウト）

７月に入っても、不動産業者の倒産が続いています。一時は「ミニバブル」とも言わ
れたマンション市場に、陰りが見えつつある証拠です。はたして、その原因は何なの
でしょうか？……今回、その実態を分析しました。キーワードは「自転車操業」です。

→ http://allabout.co.jp/living/mansionlife/closeup/CU20080628A/



２．住宅ローン　---------------------------------------------------------

○３カ月連続の引き上げとなりました　＜７月の住宅ローン＞

７月の住宅ローン金利は５月から３カ月連続での利上げとなりました。多くの民間
金融機関が、短中期的には市場金利が上昇すると予想したためです。が、しかし
フラット３５の７月実行金利は引き下げられました。35年という超・長期の視点で
見た場合、市場金利は現行水準より下がる可能性があると判断したからでしょう。

＜21年以上＞　〜フラット３５実行金利〜

６月　３．０５０〜４．０００％
７月　２．９８０〜３．９３０％

＜20年以下＞
６月　２．７７０〜３．７２０％
７月　２．７５０〜３．７００％


この「違い」を、どう理解すればいいのでしょうか？ 目先では金利の先高感が台頭
しているものの、他方、長〜い目で金利動向を見ると、上昇懸念は限定的であると
金融機関が判断（予測）していることがうかがえます。

もちろん、証券化支援ローン（＝フラット３５）と民間銀行の直接融資とでは、資金
調達の仕組みが異なるため、金融機関が受けるリスクも異なります。そのため、
単純比較は難しいのですが、どちらも長期金利を指標にしていることには変わ
りありません。市場金利の変動リスクをどの程度、織り込むかが「違い」の原因
となっているはずです。


とはいえ、これから住宅ローンを借りようとする人にとっては、金利上昇は歓迎
できないに違いありません。そこで、「金利上昇」に負けない資金計画の立て方
をまとめてみました（↓）。気になる方は、ご覧になってみてください。


【お役立ちコラム】

台頭する金利の先高感　「金利上昇」に負けない資金計画の立て方 教えます（日経）

→ http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/twatch/index20080623d3000d3.html



３．連載コラム　--------------------------------------------------------

★第二のヒューザーを生まないための法律が誕生 （オールアバウト）

６月20日、改正建築基準法が施行されてから丸１年が経過しました。しかし、耐震
偽装事件の“爪あと”は、今なお、消えることがありません。こうした流れを受けて
来年10月に第二のヒューザーを生み出さないための新法が施行されます。その名も
「住宅瑕疵担保履行法」。売り主が倒産しても、買い主は瑕疵担保責任を請求できる
消費者保護のための法律です。しっかりと、内容を理解しておきましょう。

その１→ http://allabout.co.jp/living/mansionlife/closeup/CU20080613A/

その２→ http://allabout.co.jp/living/mansionlife/closeup/CU20080624A/



★低迷する定期借地権住宅　その傾向と対策 （日経住宅サーチ）

国土交通省が今年６月、全国定期借地権付き住宅の供給実績についての調査
結果を公表した。それによると、平成５年から始まった定期借地権持ち家の供給
数は同13年のピークを境に減少に転じており、改めて、定借住宅が根付きにくい
現状が浮き彫りになった。

その上、定借住宅の中古売買も低位での推移を続けており、定借住宅の住替えが
困難な実態も明らかになった。定借住宅を日本に根付かせるには、どうすればいい
のか、今回はその傾向と対策を探ることにする。

→ http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/twatch/index20080722d3000d3.html


★マンション知識を整理するための用語解説（その２） （日経住宅サーチ）

国土交通省のマンション総合調査によると、完全な自主管理をしている管理組合は
全体の7.7％。残りの９割以上が、何らかの形で管理会社に業務を委託している。
そして、同じく国交省が実施した「マンション管理業者への全国一斉立入検査」に
よると、同省により是正指導された管理会社数は前回調査より約１割増えた。

改めて、法令順守の徹底が不十分であることが明確になったといえる。管理業務を
委託している管理組合にとっては、より厳しい目で管理会社と接する必要が出てき
ている。

そこで、今回は管理会社に関連する用語を解説することにした。良きパートナーと
しての関係を継続するためにも、相手（管理会社）のことを深く知ることが必要だ。

→ http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial.cfm



４．平賀のちょっと言わせて-----------------------------------------------

★マンション価格の値付け　「良い価格設定」と「悪い価格設定」 （日経住宅サーチ）
 

今もって「脱デフレ」を宣言できない踊り場状態の日本経済。かつて、国内物価が
持続的に下落していたころ、「良いデフレ」と「悪いデフレ」といった議論がしばしば
なされました。

よく薄型大画面テレビが例に取り上げられますが、技術の進歩や生産性の向上に
より、品質はそのままで１インチ5000円程度まで価格を安くできたのが「良いデフレ」
の好例です。これに対し、販売不振による在庫処分が価格の下落圧力につながる
のが「悪いデフレ」の正体です。

実は今、分譲マンション市場が「悪いデフレ」状態に陥ろうとしています。前述した
ように、デベロッパーの倒産は今しばらく続くでしょう。それだけに、消費者は
“安かろう悪かろう”マンションをつかまされないよう気をつけなければならないのです。

→ http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/twatch/index20080708d3000d3.html
 
 

５．今年の前半　こんなことがありました------------------------------------

2008年も半分が過ぎました。今年前半、どのような出来事があったでしょうか？ 
今号では、４月〜６月を振り返ります。
 

＜４月＞
 
・後期高齢者医療制度がはじまる
・ガソリン税の暫定税率が期限切れとなる（リッター120円台へ）

・大手百貨店の三越と伊勢丹が経営統合する
・野村証券の社員にインサイダー取引の疑いがあることが発覚する
・上野動物園のジャイアントパンダ「リンリン」が死亡する。人間の年齢で約70歳だった
 

＜５月＞
 
・ガソリン税の暫定税率が復活。ガソリン価格はリッター160円前後となる
・関東地方で強い地震が発生。茨城県水戸市と栃木県茂木町で震度５弱を観測する

・中国の四川省で大地震が発生する
・船場吉兆が自主廃業することを発表する 


＜６月＞
 
・仏ファッションデザイナーのイブ・サンローランさんが死去する。71歳だった
・米ロサンゼルスにあるユニバーサル・スタジオ・ハリウッドで大規模な火災が発生する

・東京が2016年に開催されるオリンピックの開催候補地として正式に選ばれる。
　東京以外では、シカゴ・リオデジャネイロ・マドリードも選ばれる。
・東京・秋葉原で無差別殺傷事件が発生、犯人は25歳の男だった。
　７人が尊い命を奪われる

・映画評論家の水野晴郎さんが肝不全により死去する。76歳だった
・スピード社製水着レーザー・レーサーに関する問題で、日本水泳連盟は
　「どのメーカーの製品でも選手が自由に選択できることを決めた」と発表した

・東京メトロ副都心線が開業する
・岩手・宮城内陸地震が発生する

・飛騨牛の表示偽装について、食肉卸小売業「丸明」（まるあき）の社長が会見
　偽装を公式に認めた。「等級偽装は1年半前からやっていた」とのこと



６．《参考》 【地震関連のコラム】　　マンション難民にならないために--------------

７月24日　またしても岩手県北部で強い地震が発生してしまいました。
日頃の「心構え」こそが、最大の自己防衛につながります。
 

首都直下地震への心構え  ７か条
→ http://allabout.co.jp/living/mansionlife/closeup/CU20050327A/
  
都心を襲う直下地震の想定被害を知る
 → http://allabout.co.jp/living/mansionlife/closeup/CU20071216A/
 
地震に負けるな！家族で行う災害への備え
→ http://allabout.co.jp/living/mansionlife/closeup/CU20070815A/
 
 地震対策をめぐる保険や法整備の今を追う
→ http://allabout.co.jp/living/mansionlife/closeup/CU20070128A/

あと10秒で地震が来ます  急に言われたら？
→ http://allabout.co.jp/living/mansionlife/closeup/CU20070416A/



７．「住宅ローン」お役立ちコラム集------------------------------------------
  
○その繰り上げ返済　ちょっと待った！
→ http://allabout.co.jp/living/mansionlife/closeup/CU20070316A/

○金利上昇に慌てるな！ 返済額は５年間一定
→ http://allabout.co.jp/living/mansionlife/closeup/CU20070307A/

○上がる短期ローン金利　下がる長期ローン金利
→ http://allabout.co.jp/living/mansionlife/closeup/CU20061012A/

○「金利上昇の今こそ、完全固定金利ローン」の誤算
→ http://allabout.co.jp/living/mansionlife/closeup/CU20060329A/

○住宅ローンは退職金で完済（？）信じていいの？？
→ http://allabout.co.jp/living/mansionlife/closeup/CU20060813A/

○住宅ローン「リスク分散」で金利上昇に勝つ
→ http://allabout.co.jp/living/mansionlife/closeup/CU20060501A/
 
 ○住宅ローン減税でいくら戻るの？（住宅ローン減税  基礎の基礎その１）
→ http://allabout.co.jp/living/mansionlife/closeup/CU20050913A/
 
○収入合算した際の住宅ローン減税、ここに注意（ローン減税  基礎の基礎その２）
→ http://allabout.co.jp/living/mansionlife/closeup/CU20061113A/
 


　　 □■“理想”のマイホームを手にする近道を提供し続けます　■□

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【 発行元 】ｅ住まい探しドットコム　　http://www.e-sumaisagashi.com/

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【 編集・執筆 】　住宅コンサルタント 　　ファイナンシャルプランナー
 　　　　　　　　　　平賀　功一 　

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