2009/06/23
■不動産コンサルタントは見た！仲介・住宅診断の裏事情■
不動産の達人が明かす、不動産売買のための極秘ノウハウ ┏┏┏┏┏┏┏┏┏┏┏┏┏┏┏┏┏┏┏┏┏┏┏┏┏┏┏┏┏┏┏ ┏┏┏┏┏┏ ┏┏┏┏┏ ┏┏┏┏ ■不動産コンサルタントは見た！仲介・住宅診断の裏事情■ ┏┏┏ ┏┏ Produced by http://www.sakurajimusyo.com/ ┏ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 2009/ 6/ 23 ━━ ♪はじめて読まれる方へ♪ はじめまして、編集人のモリタと申します。 不動産の達人 株式会社さくら事務所がお送りする、失敗しない・安心 な不動産売買のための、極秘ノウハウマガジン。 不動産売買や、コンサルティング現場の現状を幅広くお伝えします。 ○不動産の達人 ホームインスペクターが見た！ マイホーム購入現場のナマ情報 ○不動産の達人 不動産コンサルタントが見た！ 不動産市場の問題点や解決方法、絶対に必要なこと。 ○さくら事務所が展開する新しい仲介のカタチ＜定額コンシェルジェ＞とは？ ＜ハウス×ハウス東京＞ブランド！その内容と現状 などなど、盛りだくさんでお届けします！皆様の幸せな不動産売買の お役に立てれば幸いです。末永くお付き合いくださいね！ ---《今週のIndex《《《---------------------------------------- １．コンサルタント三上 隆太郎の 不動産売買・コンサルティングレポート ２．不動産コラム ３．ホームインスペクターのインスペクションレポート ４．今週のオススメ物件 ５．編集人のつぶやき＆お知らせ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 今週もたくさんのメディアにご紹介頂きました。 どうもありがとうございます。 ■ 週刊ＳＰＡ！（6月23日号）「３００万円台マンションの住み心地」 ■ 住宅新報Web「住宅診断ユーザー対象の『住宅ローン支払い相談窓口』設置」 http://www.jutaku-s.com/jutaku_shimpo/news.php?id=JNM015499 ■ 読売テレビ「ウェークアップ！ぷらす」(6月20日放送） ■ 日刊ゲンダイ（6月19日付 7面） 「都心まで1時間 400万〜1500万円 激安マンションがこんなにあった！」 メディア掲載一覧 ⇒ http://www.sakurajimusyo.com/press/media/ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ それでは、レギュラー三上 隆太郎の （http://www.sakurajimusyo.com/diary/mikami/profile.html） 不動産売買・コンサルティングレポートを、お楽しみください。 コンサルタント □■□■□■ 三上 隆太郎のコンサル現場レポート □■□■□■ 【売買契約書の条文を理解しよう その１２】 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 第○条 （手付解除） 売主および買主は、本契約の締結の日から 標記期日または、第１回内金の支払日の どちらか先に到来する期日まではたがいに通知のうえ 本契約を解除することができます。 ２売主が前項により本契約を解除したときは、売主は 買主にたいして受領済みの手付金を返還し、かつ それと同額の金員を支払うものとし、買主が 解除したときは、買主は、売主に対して 支払い済みの手付金を放棄しなければなりません。 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 今回は、その１２「手付解除」について触れてみます。 まず、契約する前から契約を解除する場合の話となりますが これが結構大切な条文となるんですね。 それは、契約後に思わぬことで契約を解除せざるを得なくなった場合 なるべくなら金銭的に小額の負担で済ませたいからですね。 それでは契約を解除する場合 具体的にどのくらいの費用を負担しなくてはならないかといった問題ですが この条文（売主も買主も個人の一般的な中古住宅取引）では 手付金の全額を負担しなくてはならないということになります。 （いわゆる手付放棄・手付倍返し） また、契約の解除は買主側からだけでなく 売主側からでも一方的に解除することができるのがこの条文の特徴です。 ただし、双方が一方的に契約を解除できるまでの期日が １項に具体的に記載されていますので まずはその期日をしっかり把握しておくことがとても大切です。 もし、１項で定められた期日の後に契約を解除しなくてはならなくなった場合は のちほどご紹介することになります「契約違反による解除」として 原則、違約金まで支払うことになってしまいますので注意が必要です。 ---------------------------------------------------------------- ★編集人のつぶやき 契約の解除。 あって欲しくないものですが、 止むを得ないもしもの場合について、確認しておきましょう。 手付金とはいえ、不動産の売買ですから、結構な金額です。 「契約関連書類チェック」 http://www.sakurajimusyo.com/expert/syoruicheck.html ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ★不動産に関する話題についてコラムを執筆していますのでこちらもどうぞ！ ◆「 日本の賃貸住宅が変わる 」(長嶋 修) http://www.kenbiya.com/column/nagashima/26.html ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ □■□■□■ 大久保 新のインスペクションレポート □■□■□■ （http://profile.ameba.jp/home-inspector/） 【ホームインスペクションで診断すること（６） 】 （１） 建物の傾き （２）不同沈下している可能性 （３）継続していると思われる雨漏りの形跡 （４）構造耐力上主要な部分の劣化、破損、腐食や変形 （５）設備配管の著しい劣化漏水やその形跡 （６）詳細な調査を行うことが望ましいと判断できる箇所 （７）早期に補修が必要な箇所 今回は（７）早期に補修が必要な箇所について。 これは説明をするほどのことではありませんね。 読んでいただいた通り『早く直したほうが良い箇所』の事です。 わかりやすいところで言えば、水周りの不具合とか、 すでに劣化著しいところなどですね。 その物件を買うかどうかを判断する為には、 およその費用もわかったほうがいいですよね。 正確な費用は業者さんごとに違いますので、 大まかですがお知らせできます。 それから、この項目にはありませんが調査の時に 『すげーやばい！』 という箇所があれば、隣地のことでもお話します。 建物以外でもやばいのがあったりします。 例えば、傾斜地の擁壁（ようへき）についてなどです。 そこの擁壁は上に地主敷地内の車道があり、 そのすぐ下にあるのですがその擁壁はブロック積みになっていて 高さ3mくらいありました。 やばいでしょ？（汗） 普通はコンクリートなど。 たまたま、何も問題が起きていませんでしたが、この部分は市から 『コンクリートの擁壁にしなさい』 といわれているのにも関わらず、何もせず業者は開発してしまい、 工務店もそのまま家を建ててしまったようです。 しかも、売主（個人で不動産会社勤務）は、 そのことを買主に告げず取引しようとしていました。 ますますやばいでしょ？ あのまま取引されていたらと思うと、 本当に水際でなんとかなってよかったと思いましたね。 売主側の不動産屋さんもかなりやばいです。 横浜、川崎地域は傾斜地に建っている住宅も多く、 この地域で不動産屋さんをやっているなら擁壁については、 自然と身に付きそうなほどなんですが、 買主の仲介さんは全く気付かなかったみたいです （最終的には私の話から自主的に調べていただき詳細がわかりました）。 気付かないのは感覚の問題なのでしかたありませんが、 これほどわかりやすいケースで、 しかも土地の話で依頼者にとって不利な状態を 未然に防ぐ事が出来ないのはどうなんでしょうね。 少しのんびりしすぎているように思いました。 敷地から見える周囲のことくらいは物件を案内した時に気付けるようにすると、 もっと依頼者の為になると思うんですけどね。 ----------------------------------------------------------------- ◇◆＜さくら事務所のホームインスペクション（建物調査）の特徴＞◆◇ ○１０年間のアフターフォローがついてくる ご自宅の調査や、対象の物件をご契約された場合は １０年間メールや電話で無料で相談することができます 事前にご予約頂ければ、弊社でご相談にのらせて頂きます ○火災保険に関する相談が無料でできる（予約制） 意外と知られていない火災保険の選び方、見直し方などについて 無料で相談することができます 〇ホームインスペクション（建物調査）報告書を、あなたの 住宅資産価値を保持するための、大切な履歴書として保管できます。 〇一戸建てのインスペクションでは耐震診断も行えます 耐震診断の結果、地震で壊れると判断された場合には、その壊れ方も分かります 診断結果に基づいた、適切な耐震補強方法の例をお伝えします ※一部対応出来ないコースや物件もございますので詳しくはお問合せ下さい 【さくら事務所のホームインスペクション（建物調査）】 <http://www.sakurajimusyo.com/expert/mansion-attendant.html>（マンション） <http://www.sakurajimusyo.com/expert/tatemono-tyousa-k.html>（一戸建て） ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ☆ … ☆ハウス×ハウス東京 今週のオススメ物件 ☆ … ☆ 【仲介手数料30％OFF！】 千葉県船橋市西船２丁目２０−６ 中古マンション https://ssl.house-house-tokyo.jp/pickup/layout1.php?id=50 ・ 1,190万円 ・ ＪＲ総武線 西船橋駅 徒歩 17分 ・ ３ＬＤＫ ★ Point ★ 最寄り駅の西船橋駅は千葉県屈指のターミナル駅で、 総武線・武蔵野線(京葉線直通あり)・地下鉄東西線（始発駅) 東葉高速線(中央線直通あり)が利用可能です。 なお、京成電鉄西船駅も最寄です。 エキナカ「Dila西船橋」をはじめ、 駅前にはスーパーやスポーツクラブなどもあります。 物件の敷地には市営公園が隣接しているため、緑が豊かな環境です。 また、行田公園にも近く、サイクリングやジョギング、 バーベキューやフリーマーケットなども開催されています。 お部屋は５階建ての最上階！ 南向きの部屋がリビングを含め３部屋あり、日当たりも良好です。 2001年にキッチン、玄関、トイレ、浴室などリフォームを行っています。 大切にお住まいですので、室内はとても綺麗です。 リフォーム実施箇所など資料をご用意しています。 その他、手数料無料物件 多数掲載中 【ハウス×ハウス東京ホームページ】 http://www.house-house-tokyo.jp/ ☆ … ☆ … ☆ … ☆ … ☆ … ☆ … ☆ … ☆ … ☆ … ☆ … ☆ ◇◆＜ハウス×ハウス東京の特徴＞◆◇ 〇仲介手数料 無料・半額・割引 ハウスハウス東京はホームページによるコストダウンと必要以上に電話や訪問 営業をせず、少数精鋭のスタッフによりメール・ＦＡＸ連絡を主とすることにより 経費を削減し、仲介手数料無料・仲介手数料半額・仲介手数料割引ができます。 ○コンサルティングサービスつき さくら事務所の「不動産調査」に準じた内容（地盤・環境調査、騒音・振動調査、 浸水履歴調査、治安状況調査など）を同社負担で調査し、周辺住民に環境等 のヒアリングも行なったうえでリポートを作成、購入希望者へ開示、説明します。 ○ホームインスペクション無料 住宅診断の導入でより透明性ある取引を行なうため、売り依頼のあった物件 にはホームインスペクション(住宅診断)を推奨します。 さくら事務所が住宅診断を行った場合は売主依頼、買主依頼のいずれも、 仲介が成立すればインスペクションフィーは無料となります。 ----------------------------------------------------------------- ▼編集人のつぶやき▼ 先週の「リフォーム・リノベーション」セミナーにつづき、 “中古”がらみのセミナーやりますよ。 ■さくら事務所CAFE■ 「中古マンションの管理マル得チェックポイント」 販売不調の新築を尻目に、“中古”が動いてます！ 中古マンションを購入する際、 建物自体だけでなく忘れずにチェックしたいのが「管理」状況。 中古マンションを買うなら 「管理を買え」 と言われるほどですから。 詳細・お申込はコチラ ↓ http://www.sakurajimusyo.com/press/seminar/cafe/cafe64.html ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 最後までお読みいただき、ありがとうございます。 さくら事務所の、お役立ちメルマガは他にも２種類発行中！！ 登録はこちらから → http://www.sakurajimusyo.com/merumaga.html 解除はこちらから → http://www.sakurajimusyo.com/kaijo.html ご意見・ご感想などはこちらへどうぞ → r-morita@sakurajimusyo.com ────────────────────────────────── 発行元 ：不動産の達人 株式会社さくら事務所 http://www.sakurajimusyo.com/ 編集者 ：さくら事務所 守田 涼子 ┏■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓ 私たちの目的は 「人と不動産のより幸せな関係を追求し、 豊かで美しい社会を次世代に手渡すこと」・・・本気です！！ ┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■┛ ─────────────────────────────────── 知人・友人への転送、社内での回覧は大歓迎です。その際は、 全文を改変せずに転送・回覧をお願いします。 Copyright(C), sakurajimusyo.com, 2009 無断転載禁 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
