http://archive.mag2.com/0000036902/index.html 2006-07-06T20:45:34+09:00 http://archive.mag2.com/0000036902/20060706204534000.html 〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓<br /><br />井出保夫の不動産証券化教室　第127回 平成18年7月6日<br /><br /><br />今月のゼロ金利解除はあり得るのか<br /><br />〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓<br /><br />１．日銀のゼロ金利解除のタイミング<br /><br />日銀の福井総裁は、先月２０日に行った講演のなかで、今後の金融政策運営につい<br />て「早めに、小刻みに、しかし、ゆっくりと政策対応していくという、非常に難しい<br />局面に我々は差し掛かっている」と述べた。<br /><br /><br />さらに、利上げの時期について、「市場の中で短期的にいつごろ利上げがあるという<br />観測がある中で、一番早めという次元の話ではない」と語った。これは言葉どおりに<br />解釈すれば、「利上げは近々必ず実施するが、２回目以降の利上げはすぐには行わ<br />ない」という意味なのだろうか。<br /><br /><br />ブルームバーグ社が主要エコノミスト１５人の予測を調査したところ、９人が今年７<br />月にもゼロ金利の解除があり<br /><a href="http://archive.mag2.com/0000036902/20060706204534000.html">続きを読む</a> 2006-07-06T20:45:34+09:00 http://archive.mag2.com/0000036902/20060522175129000.html <br />〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓<br /><br />井出保夫の不動産証券化教室　第126回 平成18年5月22日<br /><br /><br />資産規模拡大の影で不動産ファンドの法令違反が矢面に<br /><br />〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓<br /><br /><br />東京証券取引所に上場する不動産投資信託（Ｊ-ＲＥＩＴ）の値動きを示す<br />東証ＲＥＩＴ指数が、今月８日の終値ベースで、２００３年４月の算出開始以来の<br />高値を更新した。その主因は今月４日付の日本経済新聞が、「オフィスビル賃貸料<br />調査（上期、４月下旬実施）によると、東京と大阪で既存ビルの募集賃料が２年ぶり<br />に上昇に転じた」と報道したことで、Ｊ-ＲＥＩＴの内部成長、すなわちＪ-ＲＥＩＴ<br />が既に組み込んでいる物件の賃料の上昇期待が高まったことだと思われる。<br /><br /><br />この日は上場不動産株も軒並み上昇し、業種別の東証株価指数（ＴＯＰＩＸ）の<br />「不動産業」の値上がり率は、全３３業種でトップに立った。これも「日銀が<br />１月１日時点の公示地価を加重平均し<br /><a href="http://archive.mag2.com/0000036902/20060522175129000.html">続きを読む</a> 2006-05-22T17:51:29+09:00 http://archive.mag2.com/0000036902/20060217231338000.html <br />〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓<br /><br />井出保夫の不動産証券化教室　第125回 平成18年2月16日<br /><br /><br />昨年の東京都の住宅着工戸数は分譲がマイナス、賃貸がプラスに<br /><br /><br />〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓<br /><br /><br />東京都が先日発表した２００５年の住宅着工統計によると、都内の新設着工戸数は<br />１８万６６４２戸で、前年比０．９％減少したという。前年実績を下回るのは２年<br />連続となるが、その原因として千代田・中央・港の都心３区のマンション開発が一服<br />したほか、戸建て住宅が低調だったことが挙げられている。<br /><br /><br />内訳を見ると、分譲マンションがマイナス３．８％の６万３０８６戸、持家も<br />マイナス６．０％の２万０５８０戸と、それぞれ前年に続き減少したが、一方で賃貸<br />マンションやアパートを中心とした貸家はプラス６．０％の７万９６６４戸と４年<br />連続で増加している。<br /><br /><br />Ｊ−ＲＥＩＴ<br /><a href="http://archive.mag2.com/0000036902/20060217231338000.html">続きを読む</a> 2006-02-17T23:13:38+09:00 http://archive.mag2.com/0000036902/20060209210806000.html 〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓<br /><br /><br />井出保夫の不動産証券化教室　第124回 平成18年2月9日<br /><br /><br />★明日２/１０(金)午前９：４０からブルンバーグテレビにコメンテーターとして出演<br />　します。<br />　主に不動産市況とＪ-ＲＥＩＴ相場について取り上げる予定です。<br /><br /><br />〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓<br /><br /><br />好調だった２００５年の米国ＲＥＩＴ市場<br /><br />　　<br />２００５年の米国ＲＥＩＴの投資収益は依然として好調だったようだ。昨年の米国<br />ＲＥＩＴの総合利回りは１２.１％と、同時期のＳ＆Ｐ５００の総収益率（４.９％）<br />を６年連続で上回った。堅調な個人消費や雇用拡大を背景に、リテール（小売関連）<br />ＲＥＩＴやオフィスＲＥＩＴの収益が好調に推移し、それがＲＥＩＴ株上昇を支えた<br />のは明らかだ。<br /><br /><br />ＲＥＩＴの主要指数であるモルガン・スタンレーＲＥＩＴ指数の昨年１年間の総合<br /><a href="http://archive.mag2.com/0000036902/20060209210806000.html">続きを読む</a> 2006-02-09T21:08:06+09:00 http://archive.mag2.com/0000036902/20060111211504000.html 〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓<br /><br />井出保夫の不動産証券化教室　第123回 平成18年1月11日<br /><br />★ご購読者の皆様　<br />　本年もどうぞよろしくお願い申し上げます。<br /><br /><br />香港市場に３番目のＲＥＩＴが上場<br /><br /><br />〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓<br /><br /><br />中国本土系企業初のＲＥＩＴとなる「越秀房地産投資信託基金｛越秀リート、英語名<br />はＧＺＩ（Guangzhou）ＲＥＩＴ｝」が、先月２１日に香港市場に新規上場した。<br /><br /><br />初値は３．７香港ドルと公募価格（３．０７５香港ドル）を２０．３％上回り、上々<br />の滑り出しを見せた。この背景としては、不調が続く香港市場には投資家向けに新た<br />な金融商品を提供したいとの思惑があり、一方中国政府にとっても、香港ＲＥＩＴを<br />バブル懸念が消えない中国の不動産市場を安定化させる切り札にしたいとの思惑が<br />ある。<br /><br /><br />越秀リ<br /><a href="http://archive.mag2.com/0000036902/20060111211504000.html">続きを読む</a> 2006-01-11T21:15:04+09:00 http://archive.mag2.com/0000036902/20051112150120000.html 〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓<br /><br />井出保夫の不動産証券化教室　第122回 平成17年11月9日<br /><br /><br />中国の住宅バブルは沈静化へ<br /><br />〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓<br /><br /><br />中国の住宅価格の上昇が沈静化してきた。今年７―９月の住宅販売価格の上昇<br />率（前年同期比）は６．１％と３四半期連続で縮小し、ピークだった<br />昨年１０―１２月（同）を４．７ポイント下回ったという。<br /><br /><br />これは短期の住宅転売には重課税をするなど、当局が投機的な動きに歯止めをか<br />けた効果が出た結果だと指摘されているが、今後中国政府は市況の悪化が銀行の<br />不良債権を増やさないよう、政策の効き過ぎに注意を払うとみられる。<br /><br /><br />国家発展改革委員会の調べによると、中国では２００３年初めごろから住宅価格<br />の上昇が目立ち始め、前年同期比の上昇率は０４年４―６月から０５年１―３月<br />まで１０％前後で推移したという。これにより不動産バブル懸念が強まったが。<<br /><a href="http://archive.mag2.com/0000036902/20051112150120000.html">続きを読む</a> 2005-11-12T15:01:20+09:00 http://archive.mag2.com/0000036902/20051013213553000.html 〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓<br /><br />井出保夫の不動産証券化教室　第121回 平成17年10月12日<br /><br /><br />信託法改正で何が変わるのか<br /><br />〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓<br /><br /><br />来年に予定されている信託法の改正案に、「事業の信託」の仕組が導入される見<br />通しが出てきた。もしもこの事業信託が実現すれば、各企業は特定の事業のリス<br />クを本体から分離できるほか、不振事業を他社に預けて再建することも可能に<br />なる。具体的には、医薬品や先端技術開発など多額の費用がかかりリスクを伴う<br />事業分野の展開や、同業他社に競争力で劣る生産部門の再生に役立つと見られて<br />いる。<br /><br /><br />法務省は来年の通常国会に信託の規制緩和を盛り込む信託法改正案を提出する<br />予定だが、改正作業をしている法制審議会は、金銭や不動産などの「財産」に限<br />られていた信託の対象を、「債務」にも広げる試案をまとめた。これを受けて<br />経済産業省が法務省と「事業を負債ごとまとめて」信託する制度作りに<br /><a href="http://archive.mag2.com/0000036902/20051013213553000.html">続きを読む</a> 2005-10-13T21:35:53+09:00 http://archive.mag2.com/0000036902/20051003205101000.html 〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓<br /><br />井出保夫の不動産証券化教室　第120回 平成17年9月28日<br /><br /><br />大型ハリケーンが米国ＲＥＩＴに与える影響について<br /><br />〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓<br /><br /><br />米国南部を襲ったハリーンの被害が、同地区にポートフォリオを持つ米ＲＥＩＴ<br />に甚大な被害を与えるとの懸念が広がっている。<br /><br /><br />米格付け会社ムーディーズ・インベスターズ・サービスは、大型ハリケーン<br />「カトリーナ」がホテルや住宅などを所有・運営する一部の米国ＲＥＩＴに悪<br />影響を与える可能性があるとの報告書をまとめた。報告書は浸水などによる物件<br />被害より、観光客の減少など長期的な影響がホテル運営に影を落とす可能性があ<br />ると分析している。<br /><br /><br />米南部を襲ったハリケーンによる浸水で、ホテル、住宅、ショッピングセンター<br />などが軒並み損害を受けた。個別のＲＥＩＴでは、ホテルＲＥＩＴの<br />フェルコー・ロッジング<br /><a href="http://archive.mag2.com/0000036902/20051003205101000.html">続きを読む</a> 2005-10-03T20:51:01+09:00 http://archive.mag2.com/0000036902/20050910145715000.html 〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓<br /><br />井出保夫の不動産証券化教室　第119回 平成17年9月7日<br /><br /><br />米国の住宅バブルはどこまでもつのか<br /><br />〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓<br /><br /><br />米連邦準備理事会（ＦＲＢ）が米国の住宅バブル崩壊を本気で警戒し始めたよ<br />うだ。かつてＦＲＢは「住宅価格の上昇は実需の下支えがあるからであって、<br />決してバブルとは言えない」とのスタンスを取り続けてきたが、実需だけで住宅<br />価格が年率２桁も上昇するのは、明らかに異常である。<br /><br /><br />米国の住宅市場は、新築住宅、中古住宅ともに今年４月の販売実績が軒並み過去<br />最高を記録し、販売価格も前年同月比で１５％上昇するなど、量的にも価格面<br />からも過熱感が伝わってくる。全米不動産協会（ＮＡＲ）によると、住宅市場の<br />目安とされる一戸建て中古住宅の販売実績は、４月に５％増の６２８万戸と過去<br />最高を更新。その価格（中心値）は１５％増の２０万３８００ドル<br />（約２２００万円）と初めて２<br /><a href="http://archive.mag2.com/0000036902/20050910145715000.html">続きを読む</a> 2005-09-10T14:57:15+09:00 http://archive.mag2.com/0000036902/20050827145042000.html 〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓<br /><br />井出保夫の不動産証券化教室　第118回 平成17年8月24日<br /><br /><br />金融機関の不動産投資姿勢が「慎重」に転じる<br /><br />〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓<br /><br /><br />不動産証券化商品への投資を拡大してきた金融機関が慎重姿勢に転じたと報道さ<br />れている。<br /><br /><br />不動産証券化協会（ＡＲＥＳ）が今年５月に機関投資家（生保、損保、<br />信託銀行、地方銀行などの金融機関と企業年金）を対象に実施したアンケート<br />調査では、今年度に入って同商品への投資を手がける金融機関の比率が減少して<br />いるとの結果が出た。投資マネーが不動産投資に集中したため、利回りが低下<br />傾向にあることなどが嫌気されたと分析されている。<br /><br /><br />それによると金融機関のうち、不動産投信（ファンド・オブ・ファンズ含む）<br />に「投資している」と回答したのは、７８％と前年度の８８％に比べ１０ポイン<br />ト減少した。私募ファンドについ<br /><a href="http://archive.mag2.com/0000036902/20050827145042000.html">続きを読む</a> 2005-08-27T14:50:42+09:00 http://archive.mag2.com/0000036902/20050810223801000.html 〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓<br /><br />井出保夫の不動産証券化教室　第117回 平成17年8月10日<br /><br /><br />香港ＲＥＩＴが上場に向かって再トライ<br /><br />〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓<br /><br /><br />香港住宅委員会（ＨＫＨＡ）による初の香港ＲＥＩＴである<br />「ＬＩＮＫ（リンク）」が、今秋の上場に向け準備を開始した。<br /><br /><br />リンクは昨年１２月に一部住民による提訴で上場を取りやめていたが、香港終審<br />法院はこの程この提訴を棄却した。政府の不動産物件で組成するリンクが成功す<br />れば、不動産市場全体の活性化に役立つとの期待で、不動産関連株は早くも盛り<br />上がっている。<br /><br /><br />実際に業種別ハンセン指数「不動産」は、今月８日から２０日までに約１０％<br />上昇している。政府は今年６月に政府保有地の競売基準の緩和も発表しており、<br />こうした後ろ盾は不動産業界に追い風になると思われる。<br /><br /><br /><br /><a href="http://archive.mag2.com/0000036902/20050810223801000.html">続きを読む</a> 2005-08-10T22:38:01+09:00 http://archive.mag2.com/0000036902/20050715231318000.html 〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓<br /><br />井出保夫の不動産証券化教室　第116回 平成17年7月15日<br /><br />日本の不動産証券化の実績がさらに拡大<br /><br />〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓<br /><br />２００４年度に証券化された不動産の金額は、７兆５１８３億円と前年度に比べ<br />て金額ベースで９割近く増加（件数ベースでは６６％増）したことが、国土交通<br />省の独自調査で明らかになった。これで１９９７年度以来の累計実績は２０兆円<br />を突破したことになる。<br /><br /><br />同調査によると、不動産証券化の内訳は、不動産投資信託（Ｊ-ＲＥＩＴ）が<br />９０００億円、ＲＥＩＴ以外の私募ファンドなどを通じた分が約５兆５０００<br />億円、一度証券化された物件の転売などが約１兆１０００億円となっている。<br />ＲＥＩＴが３２％増なのに対して、ＲＥＩＴ以外の私募ファンド等の実績が倍増<br />しているのが特徴だ。<br /><br /><br />証券化の対象となる物件も多様化している。全体に占める割合（資産額ベース）<br /<br /><a href="http://archive.mag2.com/0000036902/20050715231318000.html">続きを読む</a> 2005-07-15T23:13:18+09:00 http://archive.mag2.com/0000036902/20050608213131000.html 〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓<br /><br />井出保夫の不動産証券化教室　第115回 平成17年6月8日<br /><br /><br />日本の不動産が豪州ＲＥＩＴとしてシドニー市場に上場<br /><br />〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓<br /><br /><br />豪州（オーストラリア）の投資銀行：バブコック・アンド・ブラウンは、先月日本の不動産を対象に<br />した資産総額約５００億円の投資ファンドを立ち上げて、豪州版ＲＥＩＴと呼ばれるＬＰＴ（Listed<br /> Property Trust）としてシドニーの豪州証券取引所に上場させた。日本の不動産に特化した<br />ファンドの海外上場は初めてであり、しかもそれが豪州市場だったことが話題となっている。<br /><br /><br />このＬＰＴの名称は「バブコック＆ブラウン・ジャパン・プロパティ・トラスト」で、豪州の投資家から<br />集めた３億豪ドル（約２５０億円）に、ほぼ同額の借り入れを加えた約５００億円規模のファンドで<br />ある。<br /><br /><br />対象物件は事務所ビル８件と商業施設４件で、合計床面<br /><a href="http://archive.mag2.com/0000036902/20050608213131000.html">続きを読む</a> 2005-06-08T21:31:31+09:00 http://archive.mag2.com/0000036902/20050512205442000.html <br />〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓<br /><br />井出保夫の不動産証券化教室　第114回 平成17年5月12日<br /><br /><br />Ｊ−ＲＥＩＴが新築物件にシードマネーを入れ始めた<br /><br />〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓<br /><br />最近の傾向として、Ｊ−ＲＥＩＴがＴＭＫ（特定目的会社）が発行する優先出資証券<br />やＹＫ（有限会社）＋ＴＫ（匿名組合出資）スキームのＴＫ部分に投資する事例が増<br />えつつある。<br /><br /><br />例えば、ジャパンリアルエステイト投資法人（ＪＲＥ）は、「（仮称）晴海センター<br />ビル」（平成１８年１１月竣工予定）を開発するために設立された開発型ＴＭＫの<br />優先出資証券のうち、約１２.７億円（優先出資全体の４９.９％相当）を３回に分割<br />して取得すると発表した。<br /><br /><br />また、日本リテールファンド投資法人（ＪＲＦ）も、大阪府高槻市の商業施設<br />（核テナント：ジャスコ）を開発するために組成されたＹＫ＋ＴＫスキームのＴＫ<br />出資<br /><a href="http://archive.mag2.com/0000036902/20050512205442000.html">続きを読む</a> 2005-05-12T20:54:42+09:00 http://archive.mag2.com/0000036902/20050417190314000.html 〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓<br /><br />井出保夫の不動産証券化教室　第113回 平成17年4月13日<br /><br /><br />「事業用借家制度」創設の動き<br /><br />〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓<br /><br /><br />オフィス仲介大手：三鬼商事の調査によると、今年３月末時点の東京ビジネス地区<br />のオフィスビル空室率は８カ月連続で改善し、５％台半までに改善したという。<br />東京ビジネス地区の平均空室率は前年同月比２．４７ポイント改善し、５．５１％<br />となった。ビル別では大型新築ビルの空室率が同３．８５ポイント改善の<br />４．０９％、大型既存ビルが同２．４３ポイント改善の５．５５％となった。<br />このように大型新築ビルの募集状況は概ね好調に推移している。<br /><br /><br />また、平均賃料は前年同月比０．９３％下落の１万７５９３円となり、下落傾向は<br />弱まっているという。ちなみに大型新築ビルは同０．１１％下落の２万５３４７円、<br />大型既存ビルは同０．１５％下落の１万７４３８円（いずれも坪単価）だという。<br /&gt<br /><a href="http://archive.mag2.com/0000036902/20050417190314000.html">続きを読む</a> 2005-04-17T19:03:14+09:00