2005/09/10
井出保夫の不動産証券化教室 第119回
〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓 井出保夫の不動産証券化教室 第119回 平成17年9月7日 米国の住宅バブルはどこまでもつのか 〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓 米連邦準備理事会（ＦＲＢ）が米国の住宅バブル崩壊を本気で警戒し始めたよ うだ。かつてＦＲＢは「住宅価格の上昇は実需の下支えがあるからであって、 決してバブルとは言えない」とのスタンスを取り続けてきたが、実需だけで住宅 価格が年率２桁も上昇するのは、明らかに異常である。 米国の住宅市場は、新築住宅、中古住宅ともに今年４月の販売実績が軒並み過去 最高を記録し、販売価格も前年同月比で１５％上昇するなど、量的にも価格面 からも過熱感が伝わってくる。全米不動産協会（ＮＡＲ）によると、住宅市場の 目安とされる一戸建て中古住宅の販売実績は、４月に５％増の６２８万戸と過去 最高を更新。その価格（中心値）は１５％増の２０万３８００ドル （約２２００万円）と初めて２０万ドル台に乗せ、値上がり率も過去最高と なった。 グリーンスパンＦＲＢ議長は、約１年前から続く長期金利の低下について「米国 だけでなく世界的に見られる異例の動きだ」と指摘し、その理由を説明する 「仮説」として次の４点を挙げた。 ＜１＞経済の先行きに対する市場の不安 ＜２＞年金基金による債券運用の拡大 ＜３＞外国の中央銀行による米国債の大量購入 ＜４＞中国やインドの市場参加に伴うインフレ圧力の抑制 もっとも、議長は「いずれの仮説にも疑問が残り、国際化の進展で新たな現象が 起きているかもしれない」とも説明している。グリーンスパン流に言えば、長期 金利が上昇せずに不気味なほど安定している現状は、まさに「謎」としか言いよ うがないのかもしれない。 ＦＲＢや通貨監督局（ＯＣＣ）など銀行監督当局は今年５月に、バブルの一因と 考えられている銀行のホーム・エクイティローンの抑制策を打ち出した。金利 のみの取引や所得に対する借入比率の高い取引などに関して、銀行にリスク管理 の徹底を求めたわけだが、果たしてその程度の指導でここまで過熱した住宅バブ ルがクールダウンするのかどうか疑問である。 住宅バブル退治を急ぐ余り、金融当局が今まで以上に利上げを重ねるとどういう 展開が考えられるのか。かつて平成バブル末期に、平成の鬼平と言われた三重野 日銀総裁が犯したバブル退治の愚は語るまでもあるまいが、 もっと身近な例では、住宅バブルを抑制するために昨年末から利上げに走った 英国の事例が挙げられる。 英国では利上げ後に何が起こったか。英国経済の原動力となってきたのは住宅 価格の高騰と、それを担保にした借り入れによる旺盛な個人消費だった。 しかし、英中銀は昨年以降、「不動産バブルに歯止めをかける」として金融引き 締めを鮮明にした。英国では住宅ローンの大半が短期金利に連動しており、 利上げ後まず足元で住宅価格が下落に転じた。 さらに、大手英銀の個人向け融資の貸し倒れが増え始めた。金融引き締めで返済 負担が重くなっているのに加え、担保となる住宅価格が下落に転じたことが背景 にある。株式市場では、不良債権の増加が嫌気され大手銀行株が軟調な展開に なっている。市場では早くも利下げ観測が台頭してきた。 こうした身近なバブル退治の実例をグリーンスパン議長はどう見ているのだろ うか。米国の住宅バブルに比べれば、英国のそれはミニバブルに過ぎない。 利上げによって米国の住宅価格が下落傾向に向かえば、不動産市場のみならず 米国の金融システムそのものが崩壊しかねない。おそらくこの思いは中国の金融 当局にも共通のものがあるのではないか。いずれにしても、世界各国で 住宅バブルをソフトランディングさせることは至難の業である。 ＜大阪で第３回不動産証券化スクールを開催します＞ 【日 時】９月１７日（土） ９：３０〜１７：００ 【場 所】大阪・梅田 阪急ターミナルビル１７階 【受 講 料】５２,５００円（税込）/お一人 昼食・テキスト代含 【主催・申込先】（株）ジェイ・アムズ Tel 06-6243-5115 Fax 06-6243-5775 詳細は http://www.hi-ho.ne.jp/idex/ をご覧ください。 【プログラム】 第１講 『ＳＰＣを使いこなして証券化しよう』 ・２つの証券化スキーム：流動化スキームと運用型スキーム ・典型的なＳＰＣとは − ＴＭＫ（特定目的会社）、ＹＫ（有限会社）、ＫＫ（株式会社） ＬＬＣ（有限責任会社）、etc 第２講 『拡大する証券化市場、多様化する証券化スキーム』 ・不動産証券化市場規模の現状と今後の動向 ・開発型証券化スキーム ・地方物件、中小規模物件の証券化スキーム ・公募型、私募型の最新実例を紹介 第３講 『ＳＰＣを活用して証券化スキームを作ろう』 ・ＴＭＫ（特定目的会社）と資産流動化法 ・ＹＫ（有限会社）＋ＴＫ（匿名組合）＋ノンリコースローン スキーム ・諸条件に応じた適切なＳＰＣの判断方法 ・有限責任中間法人を活用した倒産隔離スキーム 第４講 『証券化に必要な最新知識』 ・ＬＬＰ（有限責任投資事業組合）の概要 ・改正証取法の概要と不動産証券化への影響 ・信託業法改正と信託受益権販売業者制度の概要 第５講 証券化に必要な会計・税務知識 その他質疑応答 ※会計・税務の講師は菊地潤也氏（公認会計士/税理士）を予定 ◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆ 本教室のバックナンバーは井出不動産金融研究所のＨＰ上で公開しています。 ＵＲＬ http://www.hi-ho.ne.jp/idex/ 井出保夫の不動産証券化教室の解除は下記のページからおこなえます。 http://www.kaijo.com/ ◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
