2005/05/12
井出保夫の不動産証券化教室 第114回
〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓 井出保夫の不動産証券化教室 第114回 平成17年5月12日 Ｊ−ＲＥＩＴが新築物件にシードマネーを入れ始めた 〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓 最近の傾向として、Ｊ−ＲＥＩＴがＴＭＫ（特定目的会社）が発行する優先出資証券 やＹＫ（有限会社）＋ＴＫ（匿名組合出資）スキームのＴＫ部分に投資する事例が増 えつつある。 例えば、ジャパンリアルエステイト投資法人（ＪＲＥ）は、「（仮称）晴海センター ビル」（平成１８年１１月竣工予定）を開発するために設立された開発型ＴＭＫの 優先出資証券のうち、約１２.７億円（優先出資全体の４９.９％相当）を３回に分割 して取得すると発表した。 また、日本リテールファンド投資法人（ＪＲＦ）も、大阪府高槻市の商業施設 （核テナント：ジャスコ）を開発するために組成されたＹＫ＋ＴＫスキームのＴＫ 出資部分を取得すると発表した。ＪＲＦは他の２社とともに全体の１５％程度に相当 するＴＫ出資を行うことになる。 両方の取引に共通しているのは、いずれも物件完成後の優先取得交渉権を持つことを 目的として、その前段階のＳＰＣに投資している点である。Ｊ−ＲＥＩＴは相変わら ず投資物件の取得難に直面しているが、市場で売りに出される物件を競争して買う よりも、これから開発が予定されている物件を、開発前の段階から“唾をつける” 戦略に切り替える投資法人が出てきたということだ。 開発期間中のＳＰＣへの出資は、基本的には収益を生み出さぬまま資金を寝かせるこ とになるが、優先取得交渉の権利は一種のコールオプションであり、オプション料を 払うつもりであればそれほど惜しくはないとの判断なのだろう。完成後実際に物件を 取得するか否かは、その時の市場環境と相場による。 いざとなればコールオプションを行使せずに他の投資家が物件を購入するというシナ リオも成り立つ。 こうした流動化スキームにおけるＳＰＣの出口の引受手としてのＪ−ＲＥＩＴが、 いわゆるシードマネーとしてＳＰＣに出資する手法は、他のＲＥＩＴにも徐々に広が っていくだろう。 ところで、上記のような取り組みにおいては、平成１６年度より税制上の緩和措置が 取られたので注意が必要である。本来投資法人は、その導管体要件に「他の法人の 発行済株式または出資の総額の５０％以上を保有していないこと」という要件が含ま れていたため、ＴＭＫが発行する優先出資証券を５０％以上取得することは事実上で きなかった。 この規制によって、本来優先出資者に対して優先交渉権を付与するケースが多いＴＭ Ｋの保有資産処分（出口）時に、Ｊ−ＲＥＩＴがＴＭＫの保有不動産を取得すること が困難となっていた。ところがその後、平成１６年の税制改正において、この導管体 要件が一定の要件の下であれば緩和される措置が取られた。 一定の要件とはすなわち、優先出資証券の保有期間をＴＭＫの最終２事業年度に限り 、かつ３年間の時限措置として認めることになった。この要件の下でＪ−ＲＥＩＴが ＴＭＫの発行する優先出資証券の１００％を取得した場合には、その優先出資証券に ついては、Ｊ−ＲＥＩＴの導管体要件の一つである「他の法人の発行済株式又は出資 の総額の５０％以上を有していないことの要件」を適用しないことが認められ、その 取得した優先出資に係わる利益の配当についてはＪ−ＲＥＩＴ段階で課税されること になった。 したがって、非常に短期的な制約のなかで、優先出資を１００％取得した場合に限っ てのみ導管体要件が認められるというイレギュラーな特例を活用するか、もしくは 従前どおり優先出資の保有を５０％未満に抑えるか、いずれかの投資判断が求められ ることになる。 ≪ 講演会のお知らせ ≫ ＜１＞ テーマ：不動産証券化市場の最新動向と今後の課題 〜Ｊ−ＲＥＩＴ、私募ファンド、米国他海外ＲＥＩＴを中心に〜 日 時：５月３１日（火）１３：３０〜１６：３０ 場 所：東京・茅場町 参加費：３３,７００円 申 込：金融財務研究会 ホームページ http://www.kinyu.co.jp/ Ｔｅｌ０３−３２９７-６３７１ ＜２＞ テーマ：小規模不動産の流動化業務と小口ノンリコースローンの実務 日 時：６月２２日(水) １５：００〜１８：００ 場 所：大阪・梅田 阪急ターミナルビル１７階会議室 参加費：６,０００円 締 切：定員１００名 大阪の不動産投資顧問会社（株）ジェイ・アムズ主催の不動産証券化 ビジネスセミナーで井出が講師を務めます。 お申込/お問合等は、ホームページ http://www.j-ams.jp Ｔｅｌ０６−６２４３−５１１５ までどうぞ。 ◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆ 本教室のバックナンバーは井出不動産金融研究所のＨＰ上で公開しています。 ＵＲＬ http://www.hi-ho.ne.jp/idex/ 井出保夫の不動産証券化教室の解除は下記のページからおこなえます。 http://www.kaijo.com/ ◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
