2009/11/05
「億の近道」 2009/11/05
■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■ 投資情報メールマガジン 2009/11/05 イ意 の 近 道 －プロが導く「億」資産への近道－ 週５回発行 ■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■ 【ご挨拶】 将来の資産形成のために個人投資家の方にも機関投資家並以上の情報提供を したい。また同時に、当メルマガを通じてより多くの方に自立した投資家を目 指していただきたいと考えております。各種分析やコラムを参考にして、「億」 の資産を目指し、自立した投資家への道を歩みましょう！ ★当メルマガは等長フォントでの閲覧を前提にしております★ ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ －本日の目次－ （本日の担当：街のコンサルタント） ◆コラム「不動産賃貸」：街のコンサルタント ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ ◆お知らせ◆ 来る１１月１２日に、億の近道が発行１０周年となります。 これもご愛読いただいております読者の皆様のおかげと心より感謝いたしてお ります。本当にありがとうございます。 そこで、１０周年記念イベントといたしまして、以下の通りミニセミナーと パネルディスカッションを開催予定です。講師及びパネリストは、山本潤氏を はじめとした、億の近道執筆陣の方々です。 日時：１２月５日（土） １３：３０～１６：３０ 場所：新宿ＮＳビル３０階 ホールＡ 会費：１０，０００円 備考：セミナー終了後、懇親会開催予定（別途実費） さらに、本イベントでセミナーをして欲しい講師、聞きたいテーマを募集いた します。以下のページからアンケートにご協力下さい。 http://www.iforum.jp/enq01.htm （アンケートにご回答いただいてもイベント参加申込みにはなりません） 同時に、本イベントへの申込みも開始いたします。皆様のご参加をお待ちいた しております。 お申し込みページ：http://www.iforum.jp/semi006.htm ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ ◆コラム「不動産賃貸」 先月はオフィスの引っ越しをしました。今までのオフィスは綺麗に使用して いましたし、内装にもほとんど手を掛けなかったため、幸いにも原状復帰の費 用もクリーニング代と若干のメンテナンス費用だけで済みました。 それでも引き渡しの時には、内装の張り替えなどを大家が言い出さないか、 またはクリーニング費用を多めに言い出さないかなど、それなりに心配しまし た。 その引き渡しの時に思い出した事柄があります。 確か今年の夏頃だったと記憶していますが、京都地方裁判所で賃貸不動産の 更新料の無効判決が出ました。賃貸の更新料及び敷引き特約（補修費などを大 家の判断で敷金から無条件で差引ける特約）を無効とした判決です。この「敷 引き特約」につきましては以前から無効判決が出ていましたが、更新料の返還 まで認めた判決には驚いたとともに、やっと日本の賃貸市場も正常化に向かい 始めたのかなと感じた次第です。 もともと礼金は勿論のこと、更新料についても明確な法律やルールも無いま まに、貸主の強い立場を利用して都合良く設定されていた慣習が続いていたも のと思われますし、大阪などでは更新料という概念自体が存在しません。一方、 調べた限りでは、東日本では概ね更新料については支払いを求める判決がでて いるのが大半のようです。 私はずっと賃貸生活を続けていますが、この礼金や更新料についてはいつも 不思議に感じています。大家に対する「貸してくれて有難う」と言う意味の礼 金なのか？ほとんどが２年契約になっている賃貸住宅を更新（延長）すると、 何故に必ず（自動的に）更新料が必要となるのか？ 一般的なビジネス感覚から感じるところでは、何となく古臭い貸し方有利の 悪習がいつまでも続いているのかな？と言ったところです。 少なくとも、保証金である敷金と仲介不動産会社の再契約にかかる手数料は 止むを得ないとも思われますし、敷金も数ヶ月分はあって然るべきと考えるの ですが、礼金や更新料が存在する意味が理解できません。もし納得できる理由 をご存知の方がいらっしゃったら是非教えてください。そんなかんなで、自身 で保有している賃貸マンションの店子さんには（個人的な考えで）礼金も更新 料も請求していません。 日本の都市住宅は戦前は大半が賃貸でしたが、１９５０年代後半の高度成長 期から都市に流入する労働人口の増加に伴って、持ち家政策が強力に進められ た経緯があります。住宅を購入すれば家具や家電を揃え無くてはならないため に様々な消費需要が生まれますから、政財界もこれを喜んで推進しました。三 種の神器や３Ｃなる言葉も生まれ、特に６０年代からは団地を中心とした住宅 建設や、マンションなどの賃貸住宅の建設を後押しする法律も次々と整備され ました。 以前のコラムにも書きましたが、この５０年代半ばから８０年代までの約３ ０年間に日本のＧＤＰは驚異的な成長を遂げ、８０年代末のバブルを経験しま した。日本のＧＤＰは９０年代前半には米国の１／２にまで迫る約５００兆円 となり、まさに８０年代半ばからの１０年間は日本の黄金時代と呼べるものだ ったのだと思います。 しかしながら、この夏の判決を思い出し、かつ最近の芳しくない不動産動向、 日本の人口減少や高齢化なども踏まえると、いつまでも礼金や敷金の取り切り （取った者勝ち）の習慣が続くことも無くなる時代に入りつつあるのだと感じ 始めています。 当たり前のように賃貸契約時には賃貸料の１ヶ月分を支払い、礼金や更新料 も必要で、売買仲介では物件価格に関係なく３％が相場になっている・・・。 ちょっと考えれば変ですよね。違和感のある事柄はその時々の情勢に合わせ徐々 に修正されるはずですし、修正されるべきです。 最近では、大手デベロッパーさんが来年以降に販売する不動産用地の取得の ため動き始めたとの話を聞きますし、信用力の高い業者には銀行も貸し出しを 増やしているそうですが、財務に若干の不安がある業者にはほとんど資金が出 ないそうです。 最近では完成在庫は減少しているものの、まだまだ未完成在庫や建設途中で 放棄された物件も残っているようですので、需給の改善により住宅価格がまた 上がりだす、ということも暫くは無いと考えて良いのではないでしょうか。 内需の好転には民主党の有効な政策を待たねばなりませんし、頼れるものは 暫くは外需（特に新興国）しかありませんので、日本経済の急速な回復は望め ません。当面の間（多分、来年の半ばまで）は、深い二番底を懸念するほどで はないものの、景気動向とともに日経平均の動きも一進一退が続くのではない かと考えています。 （街のコンサルタント） （情報提供を目的にしており内容を保証したわけではありません。投資に関し ては御自身の責任と判断で願います。） このコラムはいかがでしたか？面白かった・役に立ったと思った方は 是非ワンクリックをお願いいたします！ http://clap.mag2.com/stuweawesl クリックだけでも結構ですし、コメントをいただけるともっと嬉しいです！ ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ 【石川臨太郎の有料メルマガ、好評配信中！】 億の近道（NPO法人イノベーターズ・フォーラム）では、火曜日執筆者の 石川臨太郎氏の有料メールマガジンを好評配信中です。 パフォーマンス表更新しました！！ 研究銘柄として取り上げた４０銘柄中３２銘柄が上昇。 最高は、１８２．６％（配当・優待含む）上昇。 詳しくは１０／１現在のパフォーマンスをご参照下さい。 有料メルマガ詳細は以下のページを参照下さい。 http://www.iforum.jp/magazine.htm 過去サンプル http://okuchika.net/?eid=2170 ４／２８レポートのコンテンツ http://okuchika.net/?eid=2392 １０／１現在のパフォーマンス http://www.iforum.jp/pafo20091001.pdf なお、この有料メールマガジンの売り上げの一部は億の近道の発行運営に活用 されます。皆様のお申し込みをお待ちしております。 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ 「億の近道」のｗｅｂはバックナンバー閲覧を重点に置いた、ブログ風の作 りになっております。現在、最新～２００５年１月分まで掲載しておりますが、 順次過去分を追加していく予定です。コメントなどはつけられませんが、まと め読みなどに是非ご利用下さい。 http://okuchika.net/ ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ 「億の近道」は特定非営利活動法人イノベーターズ・フォーラムの登録商標 です。この名称での有償のサービス等は「石川臨太郎の有料メールマガジン」 以外行っておりません。紛らわしい名称のサービスは弊社と一切関係ありませ んのでご注意下さい。 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ 当メルマガは以下のシステムを利用して発行しております。 ◆まぐまぐ ＩＤ：0000020640 購読解除：http://www.kaijo.com/ ◆E-Magazine ＩＤ：okuchika 購読解除：http://www.emaga.com/info/okuchika.html ◆melma! ＩＤ：m00010868 購読解除：http://www.melma.com/ 編集者：億の近道発行プロジェクト 発行者：ＮＰＯ法人イノベーターズ・フォーラム email:okuchika.mail@gmail.com http://www.iforum.jp/ このメールマガジンの無断転載・引用を禁じます。 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
